Η ελληνική αγορά ακινήτων διατηρεί έντονο ρυθμό συναλλαγών, ωστόσο πίσω από την κινητικότητα κρύβεται ένα τοπίο πολύ πιο σύνθετο σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν. Η άνοδος των τιμών, η αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης, οι νέες ενεργειακές απαιτήσεις και οι όλο και πιο ορατές επιπτώσεις της κλιματικής κρίσης αναδιατάσσουν τους όρους της επένδυσης και φέρνουν την αξιολόγηση κινδύνου στο προσκήνιο.
Με αφορμή τη 6η Premium Real Estate Expo 2026 (15-17 Μαΐου, Metropolitan Expo), ο Δημήτρης Καραγιώργος, Founder & CEO της Magna Estate, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, υπογραμμίζει ότι σήμερα η επιτυχία μιας αγοράς ακινήτου δεν εξαρτάται πια μόνο από το σημείο και την τιμή, αλλά από τη συνολική εκτίμηση των κινδύνων και τη μακροπρόθεσμη στρατηγική.
Ένας από τους μεγαλύτερους κινδύνους που εντοπίζει είναι η υπερεκτίμηση της μελλοντικής ανόδου της αγοράς. Σε πολλές περιπτώσεις αγοραστές και επενδυτές «παίζουν» με την υπόθεση ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, χωρίς να εξετάζουν σε βάθος παράγοντες που καθορίζουν την πραγματική αξία ενός ακινήτου.
Ο νομικός έλεγχος παραμένει κρίσιμος: στην ελληνική αγορά υπάρχουν ακόμη ακίνητα με νομικές, πολεοδομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες που δεν είναι πάντα εμφανείς στον πρώτο έλεγχο. Αυθαίρετες κατασκευές, προβλήματα τίτλων ιδιοκτησίας ή ελλιπή έγγραφα μπορούν να προκαλέσουν καθυστερήσεις ή ακόμη και αδυναμία ολοκλήρωσης της μεταβίβασης.
Παράλληλα, ο τεχνικός έλεγχος αποκτά μεγαλύτερη βαρύτητα, ιδιαίτερα στα παλαιότερα κτίρια. Στατικά προβλήματα, φθορές, ανάγκες ανακαίνισης και υποχρεωτικές ενεργειακές αναβαθμίσεις μπορούν να εκτοξεύσουν το πραγματικό κόστος της επένδυσης και να ανατρέψουν τον αρχικό οικονομικό σχεδιασμό.
Οι φυσικοί κίνδυνοι —πλημμύρες, πυρκαγιές— έχουν πλέον ενεργή παρουσία στις αποφάσεις αγοράς, ενώ οι διεθνείς οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις, ο πληθωρισμός και η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης δημιουργούν επιπλέον προκλήσεις για τη βιωσιμότητα των επενδύσεων.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν επίσης οι ευρωπαϊκές απαιτήσεις για ενεργειακή αναβάθμιση: η ενεργειακή απόδοση ενός ακινήτου επηρεάζει άμεσα την εμπορική του αξία και τις δυνατότητές του για αξιοποίηση στο μέλλον. Ακίνητα με χαμηλή ενεργειακή κλάση συχνά απαιτούν μεγάλες δαπάνες για να παραμείνουν ανταγωνιστικά.
Στα πιο συνηθισμένα λάθη που εντοπίζει ο κ. Καραγιώργος περιλαμβάνονται δύο μεγάλες παραλείψεις: η ελλιπής αξιολόγηση του ίδιου του ακινήτου πριν από την αγορά και η απουσία ξεκάθαρης επενδυτικής στρατηγικής. Το πρώτο αφορά την έλλειψη ελέγχων για νομικά και τεχνικά ζητήματα ή το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης. Το δεύτερο αφορά τη διαφορετική προσέγγιση που απαιτείται για ακίνητα ιδιοκατοίκησης σε σχέση με ακίνητα για ενοικίαση ή μεταπώληση, καθώς και το σχέδιο ρευστοποίησης της επένδυσης —το λεγόμενο «exit plan»— που πρέπει να υπάρχει εξαρχής.
Για τα νοικοκυριά που αγοράζουν πρώτη κατοικία ή προχωρούν σε μικρές επενδύσεις, η συμβουλή είναι σαφής: συνεργασία με αξιόπιστους επαγγελματίες και ρεαλιστικός προϋπολογισμός που να περιλαμβάνει όχι μόνο την τιμή αγοράς αλλά και φόρους, έξοδα μεταβίβασης, πιθανή ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και μελλοντικά κόστη συντήρησης.
Η αγορά ακινήτου παραμένει μια από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις για κάθε νοικοκυριό ή επενδυτή· για να αποδώσει απαιτεί σωστή ενημέρωση, προετοιμασία, σχολαστική αξιολόγηση κινδύνου και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό από την πρώτη στιγμή.
