Χιλιάδες αγροτεμάχια εμφανίζονται με προβλήματα στο Κτηματολόγιο, καθώς είτε έχουν λανθασμένα όρια και εμβαδόν είτε καταγράφονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Σε άλλες περιπτώσεις, εκκρεμότητες συνδέονται με τους δασικούς χάρτες ή με την κυριότητα των ακινήτων.
Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία λόγω της άμεσης σύνδεσης των αγροτικών ενισχύσεων με την ορθότητα των κτηματολογικών στοιχείων. Οι παραγωγοί αναζητούν τρόπους για να ολοκληρώσουν τις δηλώσεις τους, όμως η διόρθωση ενός σφάλματος στην αίτηση ενίσχυσης δεν θεραπεύει αυτομάτως τα προβλήματα του ακινήτου.
Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10+5 ερωτήσεις – απαντήσεις όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι, προκειμένου να κατοχυρώσουν την αγροτική επιδότηση ενώ παραμένουν ανοιχτά μέτωπα στο Κτηματολόγιο.
Η καλλιέργεια δεν ταυτίζεται πάντοτε με την κτηματολογική εικόνα. Το γεωτεμάχιο μπορεί να βρίσκεται σε διαφορετική θέση, να έχει άλλο εμβαδόν, να φέρει διαφορετικό ΚΑΕΚ από εκείνον που θεωρεί σωστό ο παραγωγός ή να εμφανίζει εκκρεμότητα ως προς την κυριότητα.
Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να επιλεγεί αυθαίρετα ένας γειτονικός ΚΑΕΚ για να ολοκληρωθεί η δήλωση. Απαιτείται τεχνικός έλεγχος, ο οποίος περιλαμβάνει τον εντοπισμό του ακινήτου, τη σύγκριση με τους τίτλους και τα παλαιά τοπογραφικά, καθώς και τον έλεγχο των ορίων και του εμβαδού. Εφόσον το πρόβλημα αφορά την κυριότητα, χρειάζεται παράλληλα και νομικός έλεγχος.
Το ελάχιστο ποσοστό επικάλυψης του αγροτεμαχίου με τους δηλωμένους ΚΑΕΚ έχει οριστεί στο 55%, υπό την προϋπόθεση ότι το συνολικό εμβαδόν των ΚΑΕΚ δεν υπολείπεται της δηλούμενης έκτασης και ότι η ίδια έκταση δεν δηλώνεται από άλλον παραγωγό. Πρόκειται για έλεγχο ΟΣΔΕ και όχι για αποδοχή λανθασμένων κτηματολογικών ορίων. Το 55% δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται απόκλιση 45% στα όρια, τα οποία πρέπει να ελεγχθούν από τοπογράφο μηχανικό.
Όταν απαιτείται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, όπως η θέση, το σχήμα ή τα όρια του ακινήτου στο κτηματολογικό διάγραμμα, ο τοπογράφος μηχανικός εξετάζει την υπόθεση και, όπου χρειάζεται, συντάσσει Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών και καταχωρίζει τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος. Η διαδικασία γίνεται ψηφιακά, αυτό όμως δεν σημαίνει ότι κάθε αίτηση γίνεται δεκτή χωρίς έλεγχο ή χωρίς ενημέρωση των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών.
Ο ρόλος του τοπογράφου μηχανικού είναι να ελέγξει τη θέση και τα όρια, να αποτυπώσει το ακίνητο, να συγκρίνει τα κτηματολογικά και ιστορικά στοιχεία, να εντοπίσει τυχόν επικαλύψεις και να συντάξει τα απαραίτητα διαγράμματα. Όταν υπάρχει αμφισβήτηση κυριότητας, συνεργάζεται με δικηγόρο. Ο χειριστής του ΟΣΔΕ δεν μπορεί να υποκαταστήσει τον τεχνικό ή τον νομικό έλεγχο της ιδιοκτησίας.
Σε περίπτωση λανθασμένης εγγραφής, δεν πρόκειται απλώς για σφάλμα στη σχεδίαση. Πρέπει να εξεταστούν οι τίτλοι, οι σχετικές προθεσμίες, το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου και η δυνατότητα διόρθωσης χωρίς προσφυγή στη Δικαιοσύνη. Όταν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις εξωδικαστικής διόρθωσης, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική διαδικασία. Η καταχώριση στο Ε9 και η δήλωση ΟΣΔΕ δεν αρκούν από μόνες τους.
Σε εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να αξιοποιηθεί η μακροχρόνια νομή για τη θεμελίωση δικαιώματος κυριότητας. Χρειάζεται, ωστόσο, επαρκές αποδεικτικό υλικό και σωστή νομική αξιολόγηση. Παλαιές αεροφωτογραφίες, έγγραφα και στοιχεία κατοχής μπορούν να συμβάλουν στην τεκμηρίωση. Πρέπει, επίσης, να εξεταστεί αν επιτρέπεται εξωδικαστική διόρθωση ή αν απαιτείται δικαστική αναγνώριση.
Συχνά εμφανίζεται ακόμη ο αποβιώσας ιδιοκτήτης ή έχουν καταχωριστεί λανθασμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας. Για τον λόγο αυτό πρέπει να ελεγχθούν οι κληρονομικές πράξεις, η καταχώρισή τους και τυχόν αναγκαίες διορθώσεις. Η αποτύπωση των ορίων είναι ένα ζήτημα, ενώ η νόμιμη καταχώριση του δικαιούχου είναι διαφορετικό.
Αν το πρόβλημα αφορά δασικό χαρακτηρισμό, εξετάζεται η νόμιμη διόρθωση του δασικού χάρτη. Σε περίπτωση εμπρόθεσμης αντίρρησης, παρακολουθείται η εξέτασή της. Διαφορετικά, ελέγχεται αν υπάρχει δυνατότητα διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, παράλειψης διοικητικής πράξης ή προσφυγής σε άλλη νόμιμη διαδικασία. Εάν το ακίνητο έχει καταχωριστεί στο Δημόσιο, απαιτείται ξεχωριστός έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής. Η σημερινή καλλιέργεια δεν αίρει τον δασικό χαρακτήρα.
Μια σχετική εγγραφή μπορεί να συνδέεται με δασικό χαρακτήρα, αρχική κτηματολογική εγγραφή ή ιδιοκτησιακή διεκδίκηση. Επομένως, απαιτείται έλεγχος τίτλων, κτηματολογικών δεδομένων και δασικού χάρτη, ώστε να επιλεγεί η κατάλληλη ενέργεια, είτε πρόκειται για διόρθωση εγγραφής είτε για αναγνώριση δικαιώματος. Η γεωμετρική διόρθωση από μόνη της δεν επαρκεί.
Για τις εκτάσεις ΔΑ (δάσος ή δασικής έκτασης παλαιότερα/άλλης μορφής σήμερα) ή ΧΑ (χορτολιβαδική έκταση παλαιότερα/άλλης μορφής σήμερα), ο σχετικός νόμος, δηλαδή ο ν. 5037/2023, προβλέπει υπό προϋποθέσεις τη διατήρηση της γεωργικής χρήσης όσο λαμβάνεται η προβλεπόμενη ενίσχυση. Το ζήτημα της εξαγοράς, όμως, παραμένει άλυτο και δεν επιτρέπεται με το ισχύον καθεστώς. Ο δασικός χαρακτηρισμός και οι κτηματολογικές εκκρεμότητες εξακολουθούν να ισχύουν, ενώ η επιδότηση δεν σημαίνει νομιμοποίηση εκχέρσωσης ή αναγνώριση κυριότητας.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις εκτάσεις που χαρακτηρίζονται ΔΔ, καθώς διατηρούν τον δασικό τους χαρακτήρα και δεν θεωρούνται αυτομάτως επιλέξιμες για ενίσχυση επειδή καλλιεργούνται. Διαφορετική αντιμετώπιση προβλέπεται για τις εκτάσεις ΔΑ ή άλλες περιπτώσεις εκχέρσωσης, για τις οποίες ισχύουν ειδικές ρυθμίσεις υπό προϋποθέσεις.
Με την υπογραφή της υπεύθυνης δήλωσης, οι αγρότες δεσμεύονται να δηλώσουν τα ορθά στοιχεία ΑΤΑΚ ή/και ΚΑΕΚ μόλις αρθούν τα προβλήματα που εμποδίζουν σήμερα την ταυτοποίησή τους. Όσοι έχουν λανθασμένα κτηματολογικά όρια, ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή εκκρεμότητες χρησικτησίας πρέπει να προχωρήσουν στις απαραίτητες ενέργειες για τη διόρθωση των στοιχείων τους. Η υπεύθυνη δήλωση δεν υποκαθιστά τις διαδικασίες διόρθωσης στο Κτηματολόγιο.
Η υπεύθυνη δήλωση της ΑΑΔΕ δεν εξασφαλίζει αυτομάτως τη συνέχιση των αγροτικών ενισχύσεων τα επόμενα χρόνια. Εάν οι εκκρεμότητες δεν επιλυθούν ή δεν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, υπάρχει κίνδυνος απώλειας μελλοντικών ενισχύσεων ή ανάκτησης ποσών που καταβλήθηκαν αχρεωστήτως.
Όσοι καλλιεργούν μισθωμένα χωράφια πρέπει, μαζί με τον ιδιοκτήτη, να ελέγχουν ότι το ακίνητο αντιστοιχεί στον σωστό ΚΑΕΚ και ότι τα όρια και το εμβαδόν του είναι ορθά. Αν υπάρχει κτηματολογικό σφάλμα, η διόρθωσή του πρέπει να εξεταστεί από τον ιδιοκτήτη με τη συνδρομή τοπογράφου μηχανικού. Το μισθωτήριο δεν διορθώνει από μόνο του την κτηματολογική εγγραφή.
Οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να περιμένουν την επόμενη δήλωση ΟΣΔΕ για να αντιμετωπίσουν τα προβλήματα της γης τους. Είναι απαραίτητο να ζητούν έλεγχο από τοπογράφο μηχανικό, να διακρίνουν το γεωμετρικό από το ιδιοκτησιακό και το δασικό ζήτημα και να κινούν εγκαίρως την κατάλληλη διαδικασία, με νομική υποστήριξη όπου χρειάζεται. Οι λανθασμένες κτηματολογικές εγγραφές και οι δασικές εκκρεμότητες δεν θεραπεύονται με την υποβολή της αίτησης ενίσχυσης. Η προσωρινή διευκόλυνση μιας αγροτικής ενίσχυσης δεν αποτελεί οριστική λύση για την ακίνητη περιουσία.
