Η γήρανση του πληθυσμού και οι αλλαγές στη σύνθεση των οικογενειών αναδιαμορφώνουν ραγδαία την ελληνική αγορά κατοικίας, δημιουργώντας νέα δεδομένα στην προσφορά και τη ζήτηση. Η τελευταία απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ δείχνει ότι το μέγεθος των νοικοκυριών συρρικνώθηκε από περίπου 2,6 άτομα το 2011 σε περίπου 2,4 το 2021, με αποτέλεσμα ενώ ο συνολικός πληθυσμός της χώρας να μειώθηκε κατά περίπου 330.000 κατοίκους, ο αριθμός των νοικοκυριών να αυξηθεί κατά περίπου 200.000.
Η μεταβολή αυτή αποτυπώνεται ιδιαίτερα στην αύξηση των μονομελών νοικοκυριών – ήταν 340.000 περισσότερα το 2021 – και στη μείωση των πολυμελών νοικοκυριών (από τέσσερα μέλη και άνω). Το φαινόμενο εντείνει την πίεση στην κατοικία, καθώς περισσότερα νοικοκυριά αναζητούν ξεχωριστό χώρο ενώ οι αποταμιεύσεις των Ελλήνων παραμένουν χαμηλές μετά από μια δεκαετία οικονομικής ύφεσης. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κινείται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, στο 69,4%.
Παράλληλα, η συγκέντρωση του πληθυσμού στα αστικά κέντρα —και κυρίως στην Αθήνα— μεγαλώνει το χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Το αποτέλεσμα είναι αυξητικές τάσεις στα ενοίκια και στις τιμές πώλησης, που κάνουν την κατοικία όλο και λιγότερο προσιτή για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών.
Η τρέχουσα εικόνα της αγοράς συνοδεύεται όμως και από αύξηση της χρηματοδότησης: από τον Οκτώβριο του 2025 οι ροές στεγαστικών δανείων έχουν γυρίσει θετικές για πρώτη φορά μετά την κρίση. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι νέες εκταμιεύσεις έφτασαν τις 13.756 δανειακές συμβάσεις συνολικού όγκου 672,8 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας άνοδο 77% σε ετήσια βάση. Μόνο τον Μάρτιο καταγράφηκαν νέες εκταμιεύσεις 373 εκατ. ευρώ —στο υψηλότερο επίπεδο από τον Σεπτέμβριο του 2013—, ενώ τραπεζικές πηγές επισημαίνουν ότι η ζήτηση δεν έχει επηρεαστεί μέχρι σήμερα από τη γεωπολιτική κρίση στη Μέση Ανατολή.
Η ζήτηση, ωστόσο, δεν αφορά τις ίδιες κατοικίες που παραδοσιακά προτιμούσαν τα ελληνικά νοικοκυριά. Οι δανειολήπτες αναζητούν κυρίως κατοικίες 70–100 τ.μ. με κόστος μεταξύ 250.000 και 300.000 ευρώ. Σημαντική επίδραση στην τάση αυτή είχε και το πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙ», που θέτει όρια στην επιλεξιμότητα κατοικιών (εμβαδό έως 150 τ.μ. και τιμή έως 300.000 ευρώ).
Αντίθετα, υπάρχει μεγάλη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες 50–60 τ.μ., που όμως λείπουν από την αγορά. Επιπλέον, παρατηρείται δυσκολία στη μετακίνηση εντός της Αθήνας: οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές και δανειολήπτες είναι ιδιαίτερα επιλεκτικοί για την τοποθεσία και προτιμούν να βρουν σπίτι στην περιοχή όπου ήδη ζουν, με αποτέλεσμα περιορισμένες επιλογές και πίεση στις τιμές των συγκεκριμένων γειτονιών.
Συμπερασματικά, η αγορά στέγης χρειάζεται επειγόντως μεγαλύτερη και διαφοροποιημένη προσφορά κατοικιών —ιδιαίτερα μικρών και μεσαίου μεγέθους— ώστε να περιοριστούν οι νέες ανατιμήσεις και να υποστηριχθεί περαιτέρω η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, δίνοντας πραγματικές λύσεις στην πρόσβαση στην κατοικία.
