Η αγορά κατοικίας στην Κηφισιά δεν κινείται με έναν ενιαίο κανόνα. Οι τιμές αλλάζουν θεαματικά από γειτονιά σε γειτονιά, ακόμη και από δρόμο σε δρόμο, καθώς μια μονοκατοικία μπορεί να κοστίζει περίπου 500.000 ευρώ σε ήσυχο σημείο της Νέας Κηφισιάς και να ξεπερνά τα 10 εκατ. ευρώ σε μεγάλο οικόπεδο στο Κεφαλάρι ή την Εκάλη.
«Στην Κηφισιά οι πελάτες πρέπει να εξετάζουν την επένδυση τους βάσει microlocation», εξηγεί η Κορίνα Σαΐα, Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty, σε ενημερωτικό σημείωμα της εταιρείας. «Ο προσανατολισμός, η θέα, η απόσταση από τις κεντρικές οδούς, η γειτνίαση με ένα σχολείο ή με τον ηλεκτρικό και ο χαρακτήρας του ίδιου του δρόμου είναι σημαντικοί παράγοντες για το καθορισμό της τιμής ενός ακινήτου. Γι’ αυτό, ακόμη και μέσα στην ίδια γειτονιά, η τιμή ανά τ.μ. για παρόμοια σπίτια μπορεί να έχει μεγάλη διαφορά από τον έναν δρόμο στον άλλο.»
Για το σύνολο των βορείων προαστίων, ο Δείκτης Τιμών του Spitogatos τοποθετεί τη μέση τιμή στα 3.519 ευρώ ανά τ.μ. το β΄ τρίμηνο του 2026, καταγράφοντας αύξηση 6,7% σε ετήσια βάση. Ωστόσο, ο συγκεκριμένος μέσος όρος δεν αποτυπώνει τις μεγάλες διαφορές που χαρακτηρίζουν την Κηφισιά.
«Ο μέσος όρος όμως λέει ελάχιστα για την Κηφισιά», εκτιμά η Κορίνα Σαΐα. «Στις καλύτερες γειτονιές, ένα νεόδμητο ακίνητο κοστολογείται δύο έως τρεις φορές ακριβότερα ανά τ.μ. από ένα παλαιότερο. Γι’ αυτό ο αγοραστής πρέπει να κατανοήσει την αγορά γειτονιά προς γειτονιά.»
Τέσσερις είναι οι βασικοί παράγοντες που εξηγούν τις αποκλίσεις: το έτος κατασκευής, το μέγεθος και η θέση του οικοπέδου, ο συγκεκριμένος δρόμος και η πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Στα νεόδμητα, ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν επίσης η ποιότητα κατασκευής και το ιστορικό του κατασκευαστή.
Στην κορυφή της αγοράς παραμένει το Κεφαλάρι. Οι υπάρχουσες μονοκατοικίες και βίλες διατίθενται από 3.400 ευρώ έως 9.700 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα, από το 2023 και μετά, φτάνουν από 8.000 ευρώ έως 14.000 ευρώ ανά τ.μ. Οι παλαιότερες μεζονέτες κοστολογούνται από 2.300 ευρώ έως 5.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι κατασκευές της περιόδου 2011-2021 από 6.500 ευρώ έως 9.700 ευρώ ανά τ.μ.
«Στο Κεφαλάρι η αξία βρίσκεται συχνά στο ίδιο το οικόπεδο. Οι χαμηλοί συντελεστές δόμησης και η αυξημένη ζήτηση κρατούν την προσφορά πολύ περιορισμένη. Γι’ αυτό, στο Κεφαλάρι κοιτάμε πρώτα το οικόπεδο και τον συντελεστή του και μετά το σπίτι», προσθέτει η Κορίνα Σαΐα.
Ένα παλιό σπίτι σε μεγάλο οικόπεδο μπορεί, επομένως, να αξίζει περισσότερο ως δυνατότητα μελλοντικής κατασκευής παρά ως υφιστάμενη κατοικία. Ο αγοραστής που αντιλαμβάνεται αυτή την παράμετρο διαπραγματεύεται με διαφορετικούς όρους.
Στο κέντρο της Κηφισιάς, οι υπάρχουσες μονοκατοικίες κινούνται από 3.200 ευρώ έως 8.100 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα διαμερίσματα από 3.000 ευρώ έως 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Τα νεόδμητα φτάνουν από 9.000 ευρώ έως 14.500 ευρώ ανά τ.μ., καταγράφοντας τις υψηλότερες τιμές στον δήμο.
Η Πολιτεία παρουσιάζει τη μεγαλύτερη δραστηριότητα στην κατηγορία των πολυτελών ακινήτων. Οι μονοκατοικίες και οι βίλες διατίθενται από 2.600 ευρώ έως 5.600 ευρώ ανά τ.μ., με τις περισσότερες να έχουν κατασκευαστεί μεταξύ των δεκαετιών του 1970 και του 2000 και να βρίσκονται σε μεγάλα οικόπεδα.
Οι μεζονέτες που χτίστηκαν πριν από το 2011 κοστολογούνται από 2.300 ευρώ έως 5.450 ευρώ ανά τ.μ., ενώ όσες κατασκευάστηκαν από το 2011 έως το 2022 από 3.500 ευρώ έως 5.750 ευρώ ανά τ.μ. Τα παλαιότερα διαμερίσματα κινούνται από 2.900 ευρώ έως 4.950 ευρώ ανά τ.μ.
Τα νεόδμητα στην Πολιτεία, από το 2023 και μετά, κυμαίνονται από 4.550 ευρώ έως 9.000 ευρώ ανά τ.μ. Οι νέες μεζονέτες διατίθενται από 4.450 ευρώ έως 9.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νέα διαμερίσματα από 5.800 ευρώ έως 7.800 ευρώ ανά τ.μ.
«Στο νεόδμητο δεν αγοράζει κανείς μόνο ένα ακίνητο, αγοράζει και τον κατασκευαστή του. Μετράει η ποιότητα κατασκευής, το ιστορικό του στις παραδόσεις και οι προδιαγραφές που ανγράφονται στη συγγραφή υποχρεώσεων, όχι αυτές του προωθητικού φυλλαδίου, οι οποίες είναι πιο γενικές», αναφέρεται στο ενημερωτικό σημείωμα.
Στο γειτονικό Καστρί-Πολιτεία της Νέας Ερυθραίας, οι τιμές των υφιστάμενων ακινήτων κυμαίνονται από 2.250 ευρώ έως 5.200 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα κινούνται κυρίως από 5.800 ευρώ έως 7.700 ευρώ ανά τ.μ.
«Η Πολιτεία ανανεώνεται. Παλιές μονοκατοικίες σε μεγάλα οικόπεδα δίνουν τη θέση τους σε σύγχρονες μεζονέτες υψηλών προδιαγραφών, και αυτό ανεβάζει σταθερά το επίπεδο τιμών της περιοχής «Πολλά από τα καλύτερα ακίνητα της Πολιτείας και της Εκάλης δεν βγαίνουν ποτέ σε δημόσιες αγγελίες», αναφέρει η κα Σαΐα. Αλλάζουν χέρια διακριτικά
Στην Εκάλη, οι μονοκατοικίες και οι βίλες πωλούνται από 2.000 ευρώ έως 6.300 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι μεζονέτες από 1.850 ευρώ έως 3.700 ευρώ ανά τ.μ. Η περιοχή προσφέρει περισσότερο χώρο και ιδιωτικότητα από κάθε άλλη γειτονιά των βορείων προαστίων, ωστόσο πολλές βίλες κατασκευάστηκαν τη δεκαετία του 1980 ή του 1990 και χρειάζονται σημαντικές παρεμβάσεις.
«Πόσο κοστίζει αυτή η ανακαίνιση; Μια ανακαίνιση με πλήρη ενεργειακή αναβάθμιση, δηλαδή μονώσεις, νέα κουφώματα, αντλία θερμότητας και νέες ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, συχνά ξεπερνά τα 1.500 ευρώ», εξηγεί η Κορίνα Σαΐα. «Αν αγοράσει κανείς στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. και ανακαινίσει, φτάνει περίπου στα 4.000 ευρώ έως 4.500 ευρώ ανά τ.μ., κάτω από το ανώτερο εύρος της περιοχής, που πλησιάζει τα 6.000. ευρώ Η ανακαίνιση συμφέρει, εφόσον ο σκελετός του κτιρίου είναι σε καλή κατάσταση και η τιμή αγοράς μπορεί να ενσωματώσει το κόστος των αλλαγών που επιθυμεί ο αγοραστής.
Η ενεργειακή κλάση ενισχύει τη διαφορά. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, κατοικίες ενεργειακής κλάσης Α και Β πωλούνται 10% έως 20% ακριβότερα από αντίστοιχα ακίνητα χαμηλότερης ενεργειακής απόδοσης. Παράλληλα, η νέα ευρωπαϊκή οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων καθιστά την ενεργειακή αναβάθμιση ολοένα σημαντικότερη για τη μελλοντική ρευστότητα ενός ακινήτου.
Στο Στροφύλι, ανάμεσα στο κέντρο της Κηφισιάς και τη Νέα Κηφισιά, οι μονοκατοικίες κυμαίνονται από 3.150 ευρώ έως 7.800 ευρώ ανά τ.μ., οι μεζονέτες από 2.600 ευρώ έως 6.200 ευρώ ανά τ.μ. και τα διαμερίσματα από 2.950 ευρώ έως 6.200 ευρώ ανά τ.μ.
Στις οικογενειακές γειτονιές, οι τιμές διαμορφώνονται σε χαμηλότερα επίπεδα, χωρίς όμως να απουσιάζουν οι μεγάλες διαφορές. Στη Νέα Κηφισιά, οι μονοκατοικίες κοστίζουν από 2.050 ευρώ έως 5.750 ευρώ ανά τ.μ., οι μεζονέτες από 2.300 ευρώ έως 5.650 ευρώ ανά τ.μ. και τα διαμερίσματα από 2.800 ευρώ έως 6.050 ευρώ ανά τ.μ.
Στην Κάτω Κηφισιά, οι μονοκατοικίες κινούνται από 2.650 ευρώ έως 5.150 ευρώ ανά τ.μ. και οι μεζονέτες από 2.350 ευρώ έως 5.650 ευρώ ανά τ.μ. Στον Προφήτη Ηλία, οι μονοκατοικίες διατίθενται από 2.600 ευρώ έως 5.800 ευρώ ανά τ.μ. και οι μεζονέτες από 2.400 ευρώ έως 6.450 ευρώ ανά τ.μ., με τις νεότερες να ξεπερνούν τα 6.500 ευρώ ανά τ.μ.
Η Αγία Κυριακή, κοντά στον ηλεκτρικό, προσφέρει κατοικίες από 2.200 ευρώ έως 7.550 ευρώ ανά τ.μ. Στις Αδάμες, οι μονοκατοικίες κινούνται από 1.700 ευρώ έως 3.800 ευρώ ανά τ.μ., ενώ τα νεόδμητα φτάνουν από 5.000 ευρώ έως 7.000 ευρώ ανά τ.μ. Στη Νέα Ερυθραία συνολικά, οι μονοκατοικίες διατίθενται από 2.000 ευρώ έως 6.000 ευρώ ανά τ.μ.
«Στις οικογενειακές γειτονιές ο αγοραστής δεν πληρώνει μόνο τετραγωνικά, πληρώνει τη άνεση της καθημερινότητας», σημειώνει η Κορίνα Σαΐα. «Πόσα λεπτά απέχει το σχολείο, ο ηλεκτρικός, η Εθνική Οδός. Όταν έρθει η ώρα της μεταπώλησης, αυτά τα λεπτά κάνουν συχνά τη διαφορά ανάμεσα σε ένα ακίνητο που πουλιέται σε εβδομάδες και σε ένα που περιμένει μήνες.»
Η ζήτηση στην Κηφισιά παραμένει σταθερή, τόσο από ελληνικές οικογένειες όσο και από οικογένειες του εξωτερικού που επιλέγουν την περιοχή λόγω των διεθνών σχολείων. Η περιορισμένη νέα προσφορά στηρίζει τις αξίες, χωρίς βέβαια οι τιμές του παρελθόντος να εγγυώνται τις μελλοντικές. Η Κηφισιά, πάντως, έχει αποδείξει ότι διατηρεί την αξία της.
