Η ζωή στις πολυκατοικίες κάθε άλλο παρά ανέφελη είναι για χιλιάδες ιδιοκτήτες. Από λίγα ντεσιμπέλ παραπάνω σε ώρα κοινής ησυχίας και τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων μέχρι τα απλήρωτα κοινόχρηστα, το πάρκινγκ στην πιλοτή και την ανακαίνιση του ανελκυστήρα, οι αφορμές για εντάσεις δεν τελειώνουν.
Το πρόβλημα αφορά μεγάλο μέρος του πληθυσμού, καθώς το 50% των κατοίκων της χώρας και το 70% του πληθυσμού της Αττικής διαμένουν σε πολυκατοικίες. Οι επεμβάσεις και οι εργασίες που πραγματοποιούν ιδιοκτήτες στα διαμερίσματά τους αποτελούν, επίσης, μία από τις βασικότερες αιτίες προστριβών. Δεν είναι υπερβολή, λοιπόν, ότι για πολλούς ιδιοκτήτες η καθημερινότητα έχει γίνει… «αβίωτη».
Μέσα σε αυτό το σκηνικό, το υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά στον σχεδιασμό ενός νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας. Ήδη έχει συγκροτηθεί 13μελής επιστημονική ομάδα εργασίας, η οποία έχει αναλάβει τη ριζική αναμόρφωση και κωδικοποίηση της νομοθεσίας για τη συνιδιοκτησία, καθώς και την οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ/δικηγόρο Στράτο Παραδιά, στις βασικές αλλαγές που εξετάζονται περιλαμβάνεται η διευκόλυνση στη λήψη αποφάσεων για εργασίες, δαπάνες και τροποποιήσεις των Κανονισμών. Παράλληλα, εξετάζεται η δυνατότητα διαχωρισμού ή συνένωσης διαιρεμένων ιδιοκτησιών με πιο ευέλικτους όρους.
Στόχος είναι να ψηφιστεί ο νέος νόμος έως το τέλος της παρούσας Βουλής. Μέχρι τότε, ωστόσο, οι διαφωνίες εξακολουθούν να οδηγούν ακόμη και στις δικαστικές αίθουσες.
Η πιο συνηθισμένη διαμάχη αφορά την πληρωμή των κοινοχρήστων. Τα τελευταία χρόνια, μάλιστα, το πρόβλημα έχει ενταθεί εξαιτίας των χιλιάδων διαμερισμάτων που έχουν αγοραστεί από αλλοδαπούς, φυσικά ή νομικά πρόσωπα.
Σε πολλές περιπτώσεις, οι διαχειριστές δεν γνωρίζουν τα στοιχεία των ιδιοκτητών. Τα διαμερίσματα παραμένουν κλειστά για μεγάλα χρονικά διαστήματα, δεν καταβάλλονται κοινόχρηστα και δεν παρέχεται καν στοιχείο επικοινωνίας. Όταν, δε, τα ακίνητα πωλούνται, οι νέοι αγοραστές αρνούνται να αναλάβουν παλαιότερες οφειλές, καθώς δεν έχουν σχετική νομική υποχρέωση. Το κόστος καταλήγει έτσι να επιβαρύνει τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες.
Όταν οι οφειλές δεν εισπράττονται, ο διαχειριστής οφείλει να συγκαλέσει γενική συνέλευση με θέμα την έναρξη της διαδικασίας είσπραξης, μέσω δικηγόρου που θα εκπροσωπήσει τη διαχείριση. Παράλληλα, πρέπει να ζητήσει την αύξηση του αποθεματικού της πολυκατοικίας, ώστε να συνεχιστεί η κάλυψη των υποχρεώσεών της.
Οι διαχειριστές μπορούν ακόμη να ζητήσουν την έκδοση δικαστικής απόφασης ή «διαταγής πληρωμής» σε βάρος των κακοπληρωτών συνιδιοκτητών. Για να γίνει αυτό, πρέπει να προσκομίσουν τις μηχανογραφικές ειδοποιήσεις των οφειλόμενων κοινοχρήστων, καθώς και φωτοτυπίες όλων των δικαιολογητικών για τις δαπάνες που παραμένουν απλήρωτες.
Χρειάζεται, πάντως, προσοχή στις προθεσμίες, καθώς οι αξιώσεις των διαχειρίσεων για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται μετά την παρέλευση πενταετίας από το έτος της οφειλής.
Η ανακαίνιση ενός διαμερίσματος αποτελεί τη δεύτερη μεγάλη πηγή συγκρούσεων. Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι πρόκειται για μια καθαρά ιδιωτική υπόθεση, όμως η ελευθερία επεμβάσεων στο εσωτερικό δεν είναι απεριόριστη. Αν μια εργασία επηρεάζει κοινόχρηστα μέρη, την όψη του κτιρίου, τον φέροντα οργανισμό, τα μπαλκόνια, τις εγκαταστάσεις ή τα δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών, απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή.
Άλλο είναι να βαφτεί ένας εσωτερικός τοίχος και άλλο να κατεδαφιστεί, να αλλάξουν τα παράθυρα, να κλείσει ένα μπαλκόνι ή να ανοιχτεί νέα πόρτα. Το κλείσιμο μπαλκονιού, ειδικότερα, συνιστά σοβαρή επέμβαση, καθώς συνδέεται με την όψη και τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου. Αν γίνει αυθαίρετα, δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί και ενδέχεται να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα σε μελλοντική πώληση του διαμερίσματος ή ύστερα από καταγγελία.
Ανάλογη προσοχή χρειάζεται και για την τοποθέτηση πέργκολας ή στεγάστρου. Ακόμη κι αν μια κατασκευή φαίνεται «ελαφριά», μπορεί να επηρεάζει την όψη, τη στατικότητα, τα κοινόχρηστα μέρη ή τα δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών. Άλλο είναι μια κινητή τέντα και άλλο μια μόνιμη κατασκευή, όπως μια πέργκολα ή ένα μεταλλικό ή ξύλινο στέγαστρο. Ο ασφαλής δρόμος είναι ο προηγούμενος έλεγχος.
Η ταράτσα ή το δώμα θεωρείται συνήθως κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του κτιρίου. Επομένως, κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να την καταλάβει ή να χτίσει επάνω της μόνο και μόνο επειδή έχει πρόσβαση. Ακόμη και όταν προβλέπεται αποκλειστική χρήση για συγκεκριμένο ιδιοκτήτη, αυτό πρέπει να αναφέρεται με σαφήνεια στη σύσταση της πολυκατοικίας και δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται οποιαδήποτε κατασκευή.
Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν ταυτίζεται με το «δικαίωμα υψούν», το οποίο προϋποθέτει ύπαρξη και ποσοστού συνιδιοκτησίας. Για οποιαδήποτε κατασκευή στην ταράτσα απαιτείται έλεγχος της σύστασης, του Κανονισμού του κτιρίου και των ισχυόντων πολεοδομικών όρων από μηχανικό και δικηγόρο, καθώς και έκδοση οικοδομικής άδειας όπου χρειάζεται.
Σημαντική εστία αντιπαράθεσης αποτελεί και η στάθμευση. Η χρήση μιας θέσης επιτρέπεται μόνο όταν προβλέπεται νόμιμα. Οι θέσεις στάθμευσης πρέπει να αποτυπώνονται στα σχέδια, στη σύσταση ή σε σχετική νόμιμη ρύθμιση, καθώς δεν αρκεί η ύπαρξη ενός κενού χώρου.
Η αυθαίρετη στάθμευση σε κοινόχρηστο σημείο μπορεί να προκαλέσει σοβαρές διαφωνίες, ιδίως όταν εμποδίζεται η πρόσβαση, η είσοδος, η φύτευση, η πυρασφάλεια ή η χρήση του χώρου από άλλους ιδιοκτήτες.
Τέλος, ούτε η αλλαγή χρώματος στην πρόσοψη ενός διαμερίσματος είναι ελεύθερη. Η πρόσοψη αποτελεί μέρος της συνολικής όψης της πολυκατοικίας και, αν κάθε ιδιοκτήτης επιλέγει διαφορετικό χρώμα για το τμήμα του, αλλοιώνεται η ενιαία εικόνα του κτιρίου.
Το ίδιο ισχύει και για τις τέντες. Παρότι πρόκειται για συνηθισμένη εργασία, επηρεάζουν την όψη του κτιρίου και σε πολλές πολυκατοικίες ο Κανονισμός ή απόφαση της συνέλευσης προβλέπει συγκεκριμένο χρώμα και τύπο. Η τοποθέτηση διαφορετικών τεντών από τις υπόλοιπες μπορεί να προκαλέσει αντιδράσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, γι’ αυτό και πριν από κάθε σχετική εργασία πρέπει να ελέγχεται τι προβλέπει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας.
