Νομοθετική παρέμβαση που αλλάζει τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων: επιτρέπεται πλέον, υπό προϋποθέσεις, η μετατροπή επαγγελματικών, βιοτεχνικών και βιομηχανικών χώρων εντός του εγκεκριμένου κτιριακού όγκου σε κατοικίες. Η ρύθμιση ανοίγει δρόμο για την αξιοποίηση χιλιάδων κτιρίων που έως σήμερα δεν μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για οικιστική χρήση.
Η νέα ρύθμιση καλύπτει τόσο κτίρια εντός σχεδίου όσο και σε εκτός σχεδίου περιοχές, συμπεριλαμβανομένων αυτών που ανεγέρθηκαν με ειδικές πολεοδομικές παρεκκλίσεις ή των περιπτώσεων όπου έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση αυθαιρεσιών.
«Με τον τρόπο αυτό αυξάνεται το στεγαστικό απόθεμα χωρίς νέα επιβάρυνση του αστικού χώρου με πρόσθετη δόμηση», επισημαίνει, μεταξύ άλλων, ο δικηγόρος Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, της οποίας η ρύθμιση αυτή ήταν πάγιο αίτημα.
Βασικός κανόνας είναι ότι η νέα χρήση πρέπει να προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής. Ωστόσο, για την κατοικία προβλέπονται εξαιρέσεις: σε συγκεκριμένες περιπτώσεις επιτρέπεται η μετατροπή ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης, των γενικών ή ειδικών περιορισμών και ακόμη και ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων.
Σχετικά με την οικοδομική άδεια, η ρύθμιση διακρίνει δύο περιπτώσεις: (Ι) Όταν από τη μετατροπή προκύπτει δυσμενέστερη αλλαγή στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης, στα φορτία της στατικής μελέτης ή στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, καθώς και στις διελεύσεις από τους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους, απαιτείται οικοδομική άδεια και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. (ΙΙ) Όταν το κτίριο διαθέτει ήδη οικοδομική άδεια για συγκεκριμένη χρήση και η μετατροπή δεν προκαλεί τις παραπάνω αλλαγές, κατά κανόνα αρκεί μόνο η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.
Για νόμιμα υφιστάμενα κτίρια εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, η αλλαγή χρήσης διατηρείται σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο και τις χρήσεις γης της περιοχής, ανεξάρτητα από τους ισχύοντες όρους δόμησης. Αυτό σημαίνει ότι η αλλαγή χρήσης δεν αποκλείεται μόνο και μόνο επειδή το υφιστάμενο κτίριο υπερβαίνει τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης ή άλλα πολεοδομικά μεγέθη, εφόσον θεωρείται νόμιμα υφιστάμενο.
Στην περίπτωση κτιρίων εκτός σχεδίου, η αλλαγή ήταν έως σήμερα δυνατή μόνο αν το κτίριο ικανοποιούσε τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη της νέας χρήσης. Πλέον, προβλέπεται ρητά ότι επιτρέπεται η μετατροπή σε κατοικία «κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως» των χρήσεων γης, των γενικών και ειδικών όρων δόμησης, καθώς και των ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων του ακινήτου.
Η ρύθμιση περιλαμβάνει και εκτός σχεδίου κτίρια που έχουν χτιστεί νόμιμα με παρεκκλίσεις υπέρβασης των όρων δόμησης, αρκεί οι σχετικές παρεκκλίσεις να έχουν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Πρόκειται για κτίρια που μπορεί να διαθέτουν μεγαλύτερη δόμηση, κάλυψη ή ύψος από αυτά που σήμερα επιτρέπονται για κατοικία.
Για τις περιπτώσεις αλλαγής χρήσης εκτός σχεδίου με παρεκκλίσεις προβλέπεται ειδικό περιβαλλοντικό τέλος, ίσο με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο. Η αξία υπολογίζεται τον χρόνο υποβολής της αίτησης, με βάση το ισχύον σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού.
Υπάρχουν όμως σαφείς περιορισμοί: (Α) Η μετατροπή αφορά μόνο το σύνολο ή μέρος του ήδη νομίμως υφιστάμενου κτιριακού κελύφους και δεν συνεπάγεται νέα αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης — δηλαδή δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για προσθήκες, επεκτάσεις ή ως μέσο έμμεσης αύξησης των πολεοδομικών μεγεθών. (Β) Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μόνο μία φορά. Το δικαίωμα αυτό διατηρείται ακόμη και αν η περιοχή πολεοδομηθεί μεταγενέστερα ή ενταχθεί σε εγκεκριμένο σχέδιο ή πολεοδομική μελέτη.
Επιπλέον, η δυνατότητα εφαρμογής της νέας ρύθμισης επεκτείνεται και στα κτίρια για τα οποία έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία τακτοποίησης (νόμοι 4178/2013 και 4495/2017), εφόσον έχει ολοκληρωθεί η υπαγωγή και έχουν εκπληρωθεί οι σχετικές υποχρεώσεις.
Σημαντική ρήτρα προστασίας της στεγαστικής αγοράς: οι κατοικίες που θα προκύψουν από τις μετατροπές αυτές δεν θα μπορούν να διατεθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης. Η απαγόρευση ισχύει για όλες τις περιπτώσεις, εντός και εκτός σχεδίου.
Το αποτέλεσμα, εκτιμούν φορείς και παράγοντες της αγοράς, είναι η ουσιαστική αύξηση του αποθέματος κατοικιών — μία ανάσα για την κτηματαγορά και τα ενοίκια. Με το νέο αυτό πλαίσιο, ιδιοκτήτες που έως τώρα αντιμετώπιζαν πολεοδομικά εμπόδια μπορούν να μετατρέψουν νόμιμους χώρους σε κατοικίες ή θέσεις στάθμευσης, ενώ εγκαταλελειμμένα ή αχρησιμοποίητα κτίρια αποκτούν νέα προοπτική.
Οπως λέει ο Στράτος Παραδιάς, η δυνατότητα μετατροπής παλαιών κτιρίων σε κατοικίες συμβάλλει στην αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης, με την αύξηση της προσφοράς κατοικιών τόσο για αγορά όσο και για μακροχρόνια εκμίσθωση, και ταυτόχρονα δίνει νέα ζωή σε περιοχές χωρίς προσθήκη νέων κτιριακών όγκων.
