Πολλοί ιδιοκτήτες ξεκινούν μια «φθηνή» ανακαίνιση και τελικά βάζουν βαθιά το χέρι στην τσέπη: ο αρχικός προϋπολογισμός τινάζεται στον αέρα όταν αποδεικνύεται ότι οι εργασίες δεν ήταν τόσο απλές όσο φαινόταν. Ο λόγος, όπως εξηγεί ο πολιτικός μηχανικός και μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ, Μάνος Κρανίδης, είναι ότι η ανακαίνιση κατοικίας, καταστήματος ή επαγγελματικού χώρου συχνά αντιμετωπίζεται εσφαλμένα ως ιδιωτική, μη ρυθμιζόμενη υπόθεση.
Τα λάθη
Το μεγάλο λάθος είναι ότι οι ιδιοκτήτες πολλές φορές ξεκινούν τις εργασίες βάσει της διαβεβαίωσης των συνεργείων πως πρόκειται για «απλή ανακαίνιση». Ωστόσο, όπως επισημαίνει ο Μάνος Κρανίδης, «η πολεοδομική νομοθεσία δεν εξετάζει πώς ονομάζουμε το έργο, αλλά ποιες ακριβώς επεμβάσεις εκτελούνται. Αλλο είναι το βάψιμο και η αντικατάσταση πλακιδίων και άλλο η καθαίρεση τοίχων, η διάνοιξη νέου ανοίγματος, η επέμβαση στην όψη ή η αλλαγή χρήσης του ακινήτου».
Στην πράξη, ακόμη και φαινομενικά συνηθισμένες εργασίες μπορεί να απαιτούν προηγούμενο πολεοδομικό έλεγχο, συναινέσεις συνιδιοκτητών, έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) ή ακόμη και κανονική οικοδομική άδεια.
Σύμφωνα με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο (ν. 4495/2017), οι εργασίες κατηγοριοποιούνται ουσιαστικά σε τρεις κύριες ομάδες: εκείνες που δεν απαιτούν οικοδομική άδεια, εκείνες που υπάγονται σε ΕΕΔΜΚ και εκείνες που χρειάζονται κανονική οικοδομική άδεια. Επιπλέον, υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις —π.χ. σε παραδοσιακούς οικισμούς, διατηρητέα ή ακίνητα κοντά στη θάλασσα— όπου απαιτούνται πρόσθετες εγκρίσεις από άλλες δημόσιες υπηρεσίες.
Μικρές επισκευές
Χωρίς οικοδομική άδεια ή ΕΕΔΜΚ, κατά κανόνα, επιτρέπονται οι εσωτερικοί χρωματισμοί, μικρές επισκευές θυρών και παραθύρων, αλλαγή δαπέδων, πλακιδίων, ειδών υγιεινής και κουζινικών ντουλαπιών, καθώς και περιορισμένες επισκευές για λόγους χρήσης και υγιεινής. Στην ίδια κατηγορία εντάσσονται μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές και διασκευές, υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.
Επίσης επιτρέπεται η συντήρηση, επισκευή ή τμηματική αντικατάσταση ηλεκτρολογικών, υδραυλικών και αποχετευτικών εγκαταστάσεων και αγωγών. Η αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων επιτρέπεται όταν διατηρείται το ίδιο άνοιγμα· αν αλλάζουν οι διαστάσεις ή η θέση του ανοίγματος, δεν πρόκειται πλέον για απλή αντικατάσταση.
Εξωτερικοί χρωματισμοί, επισκευές επιχρισμάτων και όψεων ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων επιτρέπονται χωρίς ΕΕΔΜΚ μόνο όταν δεν χρειάζονται ικριώματα· σε περίπτωση χρήσης σκαλωσιών απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας και τήρηση των απαιτούμενων μέτρων ασφάλειας.
Χωρίς άδεια μπορούν ακόμη να γίνουν η συντήρηση στέγης ή δώματος χωρίς ικριώματα, η τοποθέτηση κλιματιστικών, ηλιακού θερμοσίφωνα, επιτοίχιου λέβητα αερίου, καθώς και προσωρινά σκίαστρα, περσίδες και τέντες, πάντοτε όμως υπό την επιφύλαξη των ειδικών κανονισμών και των περιορισμών της πολυκατοικίας.
Εργασίες υπό προϋποθέσεις
Σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται, με συγκεκριμένες προϋποθέσεις, πέργκολες μέχρι 50 τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων, μικρές διαμορφώσεις εδάφους έως ±0,80 μέτρο, καθώς και η διάστρωση μέχρι το ένα τρίτο του ακάλυπτου χώρου.
«Το γεγονός, πάντως, ότι μία εργασία δεν χρειάζεται άδεια δεν σημαίνει ότι μπορεί να γίνει ανεξέλεγκτα. Πρέπει να τηρούνται ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο κτιριοδομικός κανονισμός, οι κανόνες πυροπροστασίας και ασφάλειας, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και οι ειδικές διατάξεις που μπορεί να ισχύουν για την περιοχή ή το κτίριο», υπογραμμίζει ο Μάνος Κρανίδης.
Πότε εκδίδεται η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας
Η ΕΕΔΜΚ εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος «e-Αδειες» από αρμόδιο μηχανικό. Η διαδικασία προϋποθέτει έλεγχο της νομιμότητας του ακινήτου, τεχνική έκθεση, σχέδια, φωτογραφίες, δηλώσεις ανάθεσης και ανάληψης και, ανάλογα με την περίπτωση, πρόσθετες εγκρίσεις ή συναινέσεις.
Στις συνήθεις ανακαινίσεις, ΕΕΔΜΚ απαιτείται κυρίως για:
- Εσωτερικές διαρρυθμίσεις όταν αλλάζει η διάταξη των χώρων χωρίς να θίγεται ο φέρων οργανισμός.
- Εξωτερικούς χρωματισμούς, επισκευές επιχρισμάτων, όψεων ή κιγκλιδωμάτων με χρήση ικριωμάτων.
- Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων.
- Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης και παθητικών ηλιακών συστημάτων στις όψεις.
- Εργασίες θερμομόνωσης στέγης και παρεμβάσεις στο πλαίσιο προγραμμάτων ενεργειακής αναβάθμισης.
- Συντήρηση και επισκευή στέγης με χρήση ικριωμάτων· ανακατασκευή στέγης με τεκμηρίωση στατικής επάρκειας.
- Κατασκευή τζακιού και καπνοδόχου σε ανεξάρτητη κατοικία, όταν δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.
- Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης· τροποποίηση ή διάνοιξη νέων ανοιγμάτων στις όψεις χωρίς θιγόμενο φέροντα οργανισμό.
- Λειτουργική συνένωση δύο χώρων ή αυτοτελών ιδιοκτησιών υπό νόμιμες προϋποθέσεις.
- Πέργκολες άνω των 50 τ.μ. σε ακάλυπτο χώρο, προκήπιο ή βεράντα ισογείου· σε δώματα και ανοικτούς εξώστες η ΕΕΔΜΚ απαιτείται ανεξαρτήτως επιφάνειας.
- Κατασκευή στεγάστρου ή προστεγάσματος· τοποθέτηση μικρής ασκεπούς πισίνας ή δεξαμενής μέχρι 50 τ.μ. υπό ειδικές προϋποθέσεις.
- Τοποθέτηση ικριωμάτων, ακόμη και όταν η βασική εργασία χωρίς αυτά δεν θα απαιτούσε άδεια.
- Κατασκευή ή προσαρμογή ανελκυστήρα για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία.
- Κοπή δέντρων σε περιοχές όπου απαιτείται, με τις πρόσθετες εγκρίσεις.
- Περιφράξεις και περιτοιχίσεις συγκεκριμένων κατηγοριών.
Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια
Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να προσέξουν τον προϋπολογισμό: όταν εργασίες που συνήθως υπάγονται σε ΕΕΔΜΚ έχουν συνολικό προϋπολογισμό μεγαλύτερο από 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, κατά κανόνα απαιτείται οικοδομική άδεια, προειδοποιεί ο Μάνος Κρανίδης.
Κανονική οικοδομική άδεια απαιτείται για σοβαρότερες επεμβάσεις, όπως προσθήκες, ουσιώδεις επισκευές κτιρίων, κατεδαφίσεις, επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, μεγάλες εκσκαφές ή επιχώσεις, κατασκευές πισίνας που δεν καλύπτονται από ΕΕΔΜΚ, τοίχοι αντιστήριξης και περιφράξεις εκτός μικρής κλίμακας.
Για παράδειγμα, αν αφαιρεθεί δοκάρι, υποστύλωμα, τμήμα πλάκας ή φέρουσα τοιχοποιία, η εργασία δεν αποτελεί απλή εσωτερική διαρρύθμιση· απαιτούνται στατική μελέτη και η κατάλληλη οικοδομική άδεια. Το ίδιο ισχύει όταν δημιουργείται άνοιγμα σε πλάκα για εσωτερική σκάλα ή όταν πραγματοποιούνται ενισχύσεις του κτιρίου. Οικοδομική άδεια μπορεί να απαιτηθεί και για την αλλαγή χρήσης, όταν η νέα χρήση μεταβάλλει δυσμενώς το διάγραμμα κάλυψης, τα φορτία της στατικής μελέτης ή τις μηχανολογικές εγκαταστάσεις, ιδίως εάν οι αγωγοί διέρχονται από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.
Συνεπώς, πριν από κάθε μετατροπή, όπως η αλλαγή ενός καταστήματος ή γραφείου σε κατοικία, δεν πρέπει να ξεκινά η εργασία χωρίς προηγούμενο πολεοδομικό έλεγχο: να εξεταστούν οι χρήσεις γης, η νομιμότητα του χώρου, ο φωτισμός και ο αερισμός, το ελάχιστο ύψος, η πυροπροστασία, οι θέσεις στάθμευσης, η προσβασιμότητα και οι εγκαταστάσεις. Ακόμη και όταν δεν απαιτείται άδεια αλλαγής χρήσης, μπορεί να χρειάζεται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
