Τελευταία ευκαιρία για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων: αν θέλουν να κατοχυρώσουν τριετή φοροαπαλλαγή στα εισοδήματα από ενοίκια, πρέπει να έχουν συνάψει την επιλέξιμη μίσθωση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το χρονικό περιθώριο «στενεύει» και, ενώ υπάρχουν εισηγήσεις για παράταση του κινήτρου μετά το 2026, οι τελικές αποφάσεις αναμένονται πιθανότατα στο τέλος του έτους με τον προϋπολογισμό του 2027.
Το μέτρο, που εφαρμόστηκε ως έκτακτο και προσωρινό κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, προσφέρει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα τριών ετών (36 ενοίκια) υπό προϋποθέσεις. Ωστόσο, η αβεβαιότητα για το 2027 δημιουργεί διπλό ρίσκο για όσους σκέφτονται να κινηθούν τώρα:
- η βιαστική μίσθωση χωρίς εμπεριστατωμένο έλεγχο του μισθωτή, της σύμβασης και των τεχνικών προϋποθέσεων μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα,
- η αναμονή για ενδεχόμενη παράταση ενέχει τον κίνδυνο να μη προλάβουν οι ιδιοκτήτες τις προθεσμίες και να χάσουν το κίνητρο.
Στην πράξη, η διορία έως 31/12/2026 δεν αφορά απλώς προθέσεις ή αιτήσεις, αλλά την ολοκλήρωση της επιλέξιμης μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι ξεκινάει ουσιαστικά μία «κούρσα» περίπου 100 ημερών για να γίνουν όλες οι απαραίτητες ενέργειες — από τον έλεγχο του φορολογικού ιστορικού έως την τελική καταχώριση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ.
Το πρώτο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι να ελέγξουν, ιδανικά με τη βοήθεια λογιστή, το φορολογικό ιστορικό του ακινήτου. Για να τύχουν φοροαπαλλαγής δεν αρκεί μία απλή δήλωση ότι το σπίτι ήταν «κλειστό». Πρέπει να αποδεικνύεται μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ ότι το ακίνητο είχε δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 για το απαιτούμενο χρονικό διάστημα ή ότι είχε δηλωθεί στο σχετικό Μητρώο ως προς τη βραχυχρόνια μίσθωση («τύπου Airibnb»).
Περαιτέρω, η κατοικία πρέπει να είναι πρακτικά έτοιμη για μακροχρόνια μίσθωση: βάψιμο, επανασύνδεση ρεύματος ή ύδρευσης, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές επισκευές, πιστοποιητικά, ανακαίνιση κουζίνας/μπάνιου, έλεγχος θέρμανσης και κλιματισμού ή άλλες βασικές εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης. Όλες αυτές οι παρεμβάσεις απαιτούν χρόνο, επομένως όσοι γνωρίζουν ότι το ακίνητο χρειάζεται εργασίες θα ήταν προτιμότερο να ξεκινήσουν νωρίτερα.
Χρόνο χρειάζονται επίσης η αναζήτηση κατάλληλου ενοικιαστή, οι επισκέψεις, η διαπραγμάτευση και η σύνταξη μισθωτηρίου. Ακόμα και υπογραφές με τον ενοικιαστή ή προκαταβολές δεν αρκούν για να «κλειδώσει» το φορολογικό όφελος: απαραίτητη προϋπόθεση είναι η ηλεκτρονική καταχώριση του συμβολαίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ με τήρηση όλων των όρων.
Για λόγους ασφάλειας, η πιο ασφαλής πρακτική είναι η αναζήτηση ενοικιαστή και η υπογραφή του συμβολαίου να έχουν ολοκληρωθεί έως τα τέλη Νοεμβρίου ή αρχές Δεκεμβρίου, ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις ή απρόβλεπτα εμπόδια εντός του Δεκεμβρίου.
Ποιοι δικαιούνται την απαλλαγή; Φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:
- κατοικία η οποία ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,
- κατοικία που είχε διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Ορίζεται ότι το ακίνητο θα χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κατοικία με ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας. Η βασική διάρκεια της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη, με ειδική πρόβλεψη για μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η απαλλαγή ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η σύμβαση και αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Η απαλλαγή αφορά τον φόρο εισοδήματος (15%-45%) επί των ενοικίων για την τριετή περίοδο, αλλά δεν καταργεί άλλες υποχρεώσεις όπως τον ΕΝΦΙΑ, ασφάλιστρα ή έξοδα συντήρησης. Το όφελος διαφέρει ανάλογα με το μηνιαίο/ετήσιο μίσθωμα, τη διάρκεια της μίσθωσης, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, την ύπαρξη συνιδιοκτητών και τη σωστή ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
Συμπερασματικά, για όσους ενδιαφέρονται το κρίσιμο είναι να κινηθούν οργανωμένα, να ελέγξουν το φορολογικό ιστορικό του ακινήτου, να προετοιμάσουν τυχόν εργασίες ανακαίνισης και να φροντίσουν ώστε το ηλεκτρονικό μισθωτήριο να κατατεθεί εγκαίρως στην πλατφόρμα myProperty — αλλιώς το φορολογικό «παράθυρο» μπορεί να κλείσει χωρίς επιστροφή.
