Στο ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026 δημοσιεύτηκε, όπως επισημαίνει σε σημερινή της ανακοίνωση η ΠΟΜΙΔΑ, ο Ν. 5326/2026 του υπουργείου Δικαιοσύνης. Η πιο σημαντική καινοτομία του νόμου βρίσκεται στο άρθρο 61: εισάγεται μια νέα, πλήρως τυποποιημένη και υποχρεωτική διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα που στο Κτηματολόγιο εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η διάταξη τίθεται σε εφαρμογή από την 16η Σεπτεμβρίου 2026.
Η κεντρική αλλαγή είναι ότι πριν από οποιαδήποτε δικαστική συζήτηση, απαιτείται πλέον υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση· χωρίς την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία η αγωγή θα κηρύσσεται απαράδεκτη. Με άλλα λόγια, η διαμεσολάβηση γίνεται προαπαιτούμενο για την προσφυγή στη Δικαιοσύνη.
Νεοεισαχθείς θεσμός είναι ο «κτηματολογικός διαμεσολαβητής»: πρόκειται για διαπιστευμένο νομικό, εγγεγραμμένο σε ειδικό μητρώο, τον οποίο επιλέγει ο ίδιος ο ενδιαφερόμενος ή ο δικηγόρος του. Ο διαμεσολαβητής καλείται να διαπιστώσει την πληρότητα των αποδεικτικών στοιχείων και να συντάξει το πρακτικό που θα επισυναφθεί στο Κτηματολόγιο.
Η διαδικασία για τον νομέα που επί δεκαετίες χρησιμοποιεί ένα ακίνητο και επιθυμεί την εγγραφή του ως περιουσιακού στοιχείου περιλαμβάνει σειρά υποχρεώσεων: επιλογή κτηματολογικού διαμεσολαβητή από το ειδικό μητρώο, καταχώριση φύλλου βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο και καταβολή πάγιου τέλους, προσκόμιση συγκεκριμένων αποδεικτικών, αναμονή 30 ημερών πριν την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία και, μετά την ολοκλήρωση της διαμεσολάβησης, κατάθεση του πρακτικού στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο.
Σημαντική πρόβλεψη είναι η υποχρεωτική συμμετοχή του Δημοσίου στη διαμεσολάβηση, με εκπροσώπηση από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από έμμισθους δικηγόρους. Η μη έγκαιρη αποστολή εγγράφων από τις υπηρεσίες του Δημοσίου δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων και η μη αποστολή αποτελεί ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τους αρμόδιους δημόσιους υπαλλήλους (άρθρο 109 ν. 3528/2007).
Το νομοθέτημα θεσπίζει επίσης αυστηρό αποδεικτικό πλαίσιο για την έκτακτη χρησικτησία: ο διαμεσολαβητής πρέπει να βεβαιώσει την ύπαρξη, τουλάχιστον, δύο εγγράφων αποδεικτικών στοιχείων, δύο ένορκων βεβαιώσεων μαρτύρων και δήλωση Ε9 τουλάχιστον δεκαετίας. Ειδικότερα, μεταξύ των εγγράφων που απαιτούνται περιλαμβάνονται αποδείξεις ΔΕΗ/ΟΤΕ/ύδρευσης στο όνομα του νομέα, μισθωτήρια ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις σε δημόσιες/φορολογικές αρχές, οικοδομική άδεια, τοπογραφικά βεβαίας χρονολογίας ή ιδιωτικό συμφωνητικό με βεβαία χρονολογία προ τουλάχιστον 20 ετών.
Οι ένορκες βεβαιώσεις πρέπει να αναφέρουν ρητά 20ετή νομή του ακινήτου, περιγραφή εμβαδού, θέσης και ορίων, καθώς και το στοιχείο ότι η 20ετία έχει συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση. Επιπλέον, το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί 10 έτη πριν από τη διαμεσολάβηση, για την πληρωμή ΕΝΦΙΑ.
Η πρόσκληση για την έναρξη της διαμεσολάβησης γίνεται τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο· πραγματοποίηση της πρόσκλησης νωρίτερα επιφέρει ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης. Ο διαμεσολαβητής ειδοποιεί τους διαδίκους 30 ημέρες πριν την έναρξη της διαδικασίας. Οι αρμόδιες υπηρεσίες πρέπει να αποστείλουν έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου· αν δεν το πράξουν, τεκμαίρεται ότι δεν προβάλουν δικαιώματα.
Το πρακτικό διαμεσολάβησης, εφόσον επιτευχθεί συμφωνία, μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση της εγγραφής στο Κτηματολόγιο χωρίς τη διεξαγωγή δίκης· καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης «έκτακτη χρησικτησία». Πριν από την καταχώριση, όμως, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας, ο οποίος ορίζεται ίσος με το φόρο μεταβίβασης ακινήτου (3%), και αντίγραφο της δήλωσης επισυνάπτεται στο πρακτικό.
Αν ζητούνται μεταβολές στα διαγράμματα, απαιτείται τοπογραφικό γεωμετρικών μεταβολών και αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής στον αρμόδιο Φορέα. Η καταχώριση του πρακτικού στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου γίνεται και στη συνέχεια καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο.
Η διαδικασία της ειδικής αυτής τάξης δεν εφαρμόζεται σε δημόσια κτήματα ή σε κοινόχρηστα πράγματα. Για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες που φέρουν την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» υποβάλλεται αίτηση και όχι αγωγή· εξαιρούνται μόνον οι περιπτώσεις όπου ο αιτών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, οπότε απαιτείται αγωγή.
Στις περιπτώσεις που οι εναγόμενοι δεν εμφανίζονται στη διαδικασία, προβλέπεται επιβολή αυξημένης δικαστικής δαπάνης σε βάρος τους. Οι δικηγόροι του Δημοσίου έχουν, επιπλέον, το δικαίωμα να συμμετέχουν στη διαμεσολάβηση ακόμη και μέσω τηλεδιάσκεψης.
Η νέα διαδικασία καθιστά τη διεκδίκηση κυριότητας πιο προβλέψιμη και ασφαλή, αλλά ταυτόχρονα πιο απαιτητική για τον πολίτη: απαιτείται πλήρης φάκελος πριν την έναρξη και προσεκτική προετοιμασία όλων των αποδεικτικών στοιχείων ώστε ο διαμεσολαβητής να τα επισυνάψει στο ενιαίο σώμα του πρακτικού.
Η ΠΟΜΙΔΑ συνιστά στους ενδιαφερόμενους να αναζητούν το ακίνητο στο Κτηματολόγιο μέσω του δικηγόρου τους που έχει πρόσβαση στα στοιχεία ή μέσω του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Αν στην ένδειξη του ακινήτου εμφανίζεται «αγνώστου ιδιοκτήτη», τότε η διαδικασία του άρθρου 61 εφαρμόζεται υποχρεωτικά. Υπενθυμίζεται ότι η νομή πρέπει να είναι 20ετής και να έχει συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.
Τέλος, το νομοθέτημα θεσπίζει πειθαρχικές κυρώσεις για υπαλλήλους που δεν αποστέλλουν εγκαίρως στοιχεία περί δικαιωμάτων του Δημοσίου, ενισχύοντας την ευθύνη της δημόσιας διοίκησης στη διαδικασία και αποσκοπώντας στην ταχύτερη και πιο αξιόπιστη επίλυση των κτηματολογικών διενέξεων.
