Το υπουργείο Δικαιοσύνης ανοίγει μέτωπο μεταρρύθμισης στην ιδιοκτησία ακινήτων, προτείνοντας έναν νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας που θα αντικαταστήσει ένα θεσμικό πλαίσιο ουσιαστικά ακέφαλο από το 1929. Στόχος της νομοθετικής πρωτοβουλίας είναι να συγκεντρώσει εκατοντάδες διάσπαρτες ρυθμίσεις σε ένα ενιαίο, σύγχρονο πλαίσιο και να ξεμπλοκάρει διαδικασίες που χρόνια παρεμπόδιζαν την αξιοποίηση, την αναβάθμιση και τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
Κεντρικά θέματα του νέου κώδικα είναι η κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων, οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι επεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους, η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων και το δικαίωμα υψούν. Η πρόθεση είναι να δοθούν σύγχρονες λύσεις χωρίς να καταργηθεί ο τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνει η ρύθμιση που επιτρέπει την κατάτμηση μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων σε δύο κατοικίες, ακόμα και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας περιλαμβάνει σχετική απαγόρευση. Η καινοτομία αυτή στοχεύει στην αξιοποίηση μεγάλων διαμερισμάτων και στην αύξηση της προσφοράς κατοικίας στα αστικά κέντρα, αλλά δεν σημαίνει αυτόματη «ελευθερία» παρεμβάσεων για τους ιδιοκτήτες.
Η διαδικασία για κατάτμηση ή συνένωση δεν εξαντλείται στην τοποθέτηση διαχωριστικού τοίχου: απαιτείται να αποδειχθεί η λειτουργική αυτοτέλεια των νέων κατοικιών, η ύπαρξη ανεξάρτητων παροχών, επαρκούς φωτισμού και αερισμού, καθώς και ο έλεγχος των επιπτώσεων σε υδραυλικές, αποχετευτικές, θερμαντικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις. Σε πολλές περιπτώσεις θα χρειαστεί οικοδομική άδεια ή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Όταν για τη συνένωση απαιτείται η αφαίρεση τοίχου, θα πρέπει να εξεταστεί αν αυτός είναι φέρον, ενώ κάθε αλλαγή σε εγκαταστάσεις ή χρήσεις μπορεί να επιβάλει πρόσθετες εγκρίσεις και συμβολαιογραφικές τροποποιήσεις.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στην ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών: το νέο πλαίσιο επιχειρεί να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως θερμομόνωση, αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης και εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας. Αυτές οι παρεμβάσεις απαιτούν πλήρη τεχνική τεκμηρίωση, καθώς επηρεάζουν όψεις, δώματα και εγκαταστάσεις.
Η θερμομόνωση μεταβάλλει την εξωτερική επιφάνεια, τα φωτοβολταϊκά δεσμεύουν χώρο στο δώμα, ενώ οι αντλίες θερμότητας θέτουν ζητήματα βάρους, θορύβου και δικτύων. Για το λόγο αυτό οι αποφάσεις πρέπει να λαμβάνονται με γνώμονα την τεχνική ασφάλεια και τη συνύπαρξη των συμφερόντων των συνιδιοκτητών.
Παραμένουν αυστηρά όρια στις εργασίες εντός των διαμερισμάτων: επιτρέπονται απλές εσωτερικές αλλαγές, όχι όμως παρεμβάσεις που επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, την όψη, τα κοινόχρηστα μέρη ή τις κοινές εγκαταστάσεις. Ταράτσες, στέγες, πιλοτές, ακάλυπτοι και κλιμακοστάσια δεν μπορούν να τροποποιούνται αυθαίρετα και η αποκλειστική χρήση ενός χώρου δεν συνεπάγεται κυριότητα ούτε δικαίωμα για μόνιμες κατασκευές χωρίς έλεγχο.
Η αναφορά σε συμβόλαιο για δικαίωμα υψούν δεν δίνει αυτόματα το πράσινο φως για ανέγερση νέου ορόφου: απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους, της στατικής επάρκειας και της πολεοδομικής νομιμότητας.
Κλειδί για την εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων θα είναι ο πλήρης τεχνικός και νομικός έλεγχος πριν από κάθε παρέμβαση. Συγκεκριμένα, μεταξύ των εγγράφων και στοιχείων που θα ζητούνται είναι:
- τίτλος ιδιοκτησίας
- σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας
- κανονισμό
- πίνακα χιλιοστών
- σχέδια οικοδομικής άδειας
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
- και στοιχεία από το Κτηματολόγιο
Μέχρι την ψήφιση και την έναρξη ισχύος του νέου νόμου, εξακολουθεί να ισχύει το υφιστάμενο καθεστώς· οι μέχρι τώρα ανακοινώσεις αποτυπώνουν τη «γραμμή» των αλλαγών αλλά δεν αποτελούν εφαρμοστέο δίκαιο. Μόνο μετά από πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο θα μπορεί να καθοριστεί τι επιτρέπεται και ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί σε κάθε μεμονωμένη περίπτωση.
