Ενενήντα επτά χρόνια μετά την πρώτη νομοθετική ρύθμιση για τις σχέσεις συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα, το υπουργείο Δικαιοσύνης αναλαμβάνει πρωτοβουλία για έναν συνολικό εκσυγχρονισμό του πλαισίου που διέπει τις πολυκατοικίες. Στόχος της πολιτικής ηγεσίας είναι να αντιμετωπιστούν οι νέες προκλήσεις της καθημερινής συμβίωσης και της αξιοποίησης της αστικής ακίνητης περιουσίας, κάτω από το βάρος των τεχνολογικών και κοινωνικών αλλαγών των τελευταίων δεκαετιών.
Χθες, ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης και ο αρμόδιος υφυπουργός Γιάννης Μπούγας ανακοίνωσαν τη σύσταση νομοπαρασκευαστικής επιτροπής, η οποία θα προεδρεύεται από την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου και θα αναλάβει το έργο της αναμόρφωσης του νομικού πλαισίου. Η επιλογή της προέδρου αποτυπώνει την πρόθεση να δοθεί βάθος νομικής επεξεργασίας σε ζητήματα που συχνά καταλήγουν στα δικαστήρια.
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να απαντήσει σε πληθώρα σύγχρονων προβλημάτων: από τη ραγδαία εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Αirbnb) μέχρι την ανάγκη για ενεργειακές αναβαθμίσεις, την αξιοποίηση του δικαιώματος του υψούν και την ψηφιοποίηση και ολοκλήρωση καταγραφών στο Κτηματολόγιο.
Οι αρμόδιοι τόνισαν ότι η πρωτοβουλία εντάσσεται στην ίδια λογική με τις πρόσφατες μεταρρυθμίσεις στο κληρονομικό δίκαιο και αποτυπώνει, όπως ειπώθηκε, «την πολιτική βούληση της κυβέρνησης σε συνεργασία με τις οργανώσεις ιδιοκτητών ακινήτων να δοθεί μία ριζική και ολοκληρωμένη αναμόρφωση του πλαισίου της συνιδιοκτησίας, προσαρμόζοντάς το στις σύγχρονες κοινωνικές, τεχνολογικές και οικονομικές συνθήκες».
Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που παρουσίασαν οι κ. Φλωρίδης και Μπούγας, το νομοσχέδιο αναμένεται να είναι έτοιμο μέχρι τον Σεπτέμβριο, ώστε να έχει ψηφιστεί και να καταστεί νόμος του κράτους μέχρι το τέλος του 2026.
Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή, που αριθμεί 13 μέλη —δικαστές, καθηγητές πανεπιστημίου, εκπροσώπους θεσμικών φορέων, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και εκπροσώπους του ΥΠΕΝ, του Κτηματολογίου και του ΤΕΕ— καλείται να επεξεργαστεί ρυθμίσεις με ευρεία κοινωνική εμβέλεια. Όπως υπογράμμισαν οι αρμόδιοι, οι παρεμβάσεις θα γίνουν με σεβασμό στην ιδιοκτησία και στο συνταγματικό πλαίσιο που την προστατεύει.
Σε πρακτικό επίπεδο, οι βασικοί άξονες της πρωτοβουλίας περιλαμβάνουν τα ακόλουθα σημεία:
1. Διευκόλυνση της τροποποίησης των κανονισμών πολυκατοικιών που δεν ανταποκρίνονται στη σύγχρονη πραγματικότητα, με στόχο τη μείωση των αιτιών προστριβής μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων.
2. Ενίσχυση μηχανισμών ταχύτερης επίλυσης διαφορών, συμπεριλαμβανομένων εξωδικαστικών λύσεων με βάση τον αναθεωρημένο Κώδικα, ώστε να αποσυμφορηθούν τα δικαστήρια.
3. Νομική ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, μιας νέας μορφής μίσθωσης που έχει επηρεάσει την καθημερινότητα στις πόλεις τα τελευταία χρόνια.
4. Επικαιροποίηση των διατάξεων για τη σύσταση οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, ώστε ακίνητα που παραμένουν «αφανή» (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο) να εντοπίζονται και να καταχωρούνται στο Κτηματολόγιο, ξεμπλοκάροντας μεταβιβάσεις.
5. Αξιοποίηση του δικαιώματος του υψούν και των αδιάθετων ποσοστών, είτε μέσω ανακατανομής μεταξύ συνιδιοκτητών με τροποποίηση της συστατικής πράξης, είτε με απόδοση στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς διαδόχους —μέτρο που μπορεί να απελευθερώσει σημαντικά ποσοστά στα πολυκατοικίες.
6. Δυνατότητα κατάτμησης ή συνένωσης οριζόντιων συνιδιοκτησιών, ανεξαρτήτως απαγόρευσης στον κανονισμό, ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να αξιοποιηθούν και να συνεισφέρουν στην αντιμετώπιση στεγαστικού προβλήματος στις μεγάλες πόλεις.
7. Υποχρέωση διαφάνειας: όποιος αγοράζει ακίνητο να έχει πρόσβαση και στον κανονισμό της πολυκατοικίας.
8. Αναδιαμόρφωση του ρόλου του διαχειριστή με σαφέστερους κανόνες για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις των διαχειριστών, προκειμένου να αποφεύγονται αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες.
9. Ειδική διαδικασία είσπραξης κοινόχρηστων, δημιουργία αποθεματικού και πρόβλεψη για ασφάλιση της οικοδομής, ώστε να αντιμετωπίζονται αποτελεσματικά περιστατικά αντίστοιχα με αυτό που σημειώθηκε πρόσφατα στα Πετράλωνα.
10. Αναπροσαρμογή των ποσοστών λήψης αποφάσεων για την εκτέλεση αναγκαίων εργασιών και ενεργειακών παρεμβάσεων: μειώνονται τα απαιτούμενα ποσοστά ψήφων για επισκευές συντήρησης και ενεργειακή αναβάθμιση, ώστε να μη μπλοκάρονται αναγκαίες παρεμβάσεις από αυστηρές πλειοψηφίες.
11. Δημιουργία συνθηκών διευκόλυνσης της ενεργειακής αναβάθμισης των πολυκατοικιών, με ρυθμίσεις για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις στέγες, σταθμών ηλεκτρικής φόρτισης οχημάτων και αντλιών θερμότητας, αντιμετωπίζοντας τις συχνές διαφωνίες για τη χρήση κοινόχρηστων χώρων.
12. Προσαρμογή των διατάξεων συνιδιοκτησίας με εκείνες του κληρονομικού δικαίου, για την ομαλότερη διευθέτηση περιπτώσεων που αφορούν κληρονομιές και μεταβιβάσεις.
Οι συντάκτες του νομοσχεδίου θα κληθούν να ισορροπήσουν ανάμεσα στην ανάγκη για γρήγορες και λειτουργικές λύσεις και στην προστασία των συνταγματικών δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Η διαδικασία που αρχίζει σήμερα θα κρίνει κατά πόσο η ελληνική νομοθεσία για τη συνιδιοκτησία θα καταφέρει να ανταποκριθεί στις σύγχρονες ανάγκες της πόλης και των πολιτών.
