Η ελληνική κτηματαγορά διαγράφει συνολικά ισχυρή πορεία, ωστόσο κάτω από την επιφάνεια έχουν σχηματιστεί πλέον δύο ξεχωριστές αγορές: η ευρύτερη αγορά κατοικίας, που επηρεάζεται από το κόστος χρηματοδότησης, τα εισοδήματα και τη διαθεσιμότητα νέων μονάδων, και η αγορά των πολυτελών ακινήτων —κυρίως ιδιοκτησίες άνω του 1 εκατ. ευρώ— που κινείται με δικά της χαρακτηριστικά.
Η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, επισημαίνει ότι το premium real estate στην Ελλάδα έχει ωριμάσει σε ξεχωριστή επενδυτική κατηγορία. Απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές υψηλού εισοδηματικού επιπέδου από το εξωτερικό, σε θεσμικούς επενδυτές και σε ιδιώτες που αναζητούν «ασφαλείς» τοποθετήσεις κεφαλαίων σε διεθνώς ανταγωνιστικές αγορές.
Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά που ξεχωρίζουν την αγορά πολυτελών ακινήτων είναι η περιορισμένη εξάρτηση από τη στεγαστική πίστη. Σύμφωνα με την Premier Realty, οι περισσότερες συναλλαγές στην κατηγορία άνω του 1 εκατ. ευρώ γίνονται με ίδια κεφάλαια, γεγονός που μειώνει την ευαισθησία σε μεταβολές επιτοκίων και στις συνθήκες χρηματοδότησης.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν σημαντικά το 2025 —σε 2 δισ. ευρώ από 1,3 δισ. ευρώ το 2024—, ωστόσο παραμένουν περιορισμένες σε σχέση με το συνολικό μέγεθος της αγοράς ακινήτων. Η Premier Realty ερμηνεύει τα δεδομένα ως ένδειξη ότι μεγάλο μέρος των συναλλαγών υψηλής αξίας γίνεται εκτός τραπεζικού δανεισμού, από επενδυτές με άμεση ρευστότητα.
Καθοριστικό ρόλο στη διατήρηση της ισχυρής ζήτησης στη premium αγορά παίζει η σταθερή εισροή ξένων κεφαλαίων. Κατά την περίοδο 2018–2025, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως την περίοδο 2008–2017. Αυτή η μακροχρόνια αύξηση εξηγεί σε μεγάλο βαθμό την ανθεκτικότητα των τιμών στα ποιοτικά ακίνητα.
Η γεωγραφική εστίαση του επενδυτικού ενδιαφέροντος είναι σαφής: Αθηναϊκή Ριβιέρα, Νότια Προάστια, επιλεγμένες ζώνες του ιστορικού κέντρου της Αθήνας, Κηφισιά και κορυφαίοι νησιωτικοί προορισμοί συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης. Σύμφωνα με την Κορίνα Σαΐα, για πολλούς διεθνείς αγοραστές η ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων λειτουργεί πλέον ως «ασφαλές καταφύγιο», συνδυάζοντας ποιότητα ζωής, πολιτική σταθερότητα και ανταγωνιστικές τιμές σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.
Η αναθεώρηση του προγράμματος Golden Visa, με την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης στις 800.000 ευρώ για περιοχές υψηλής ζήτησης, έχει επιταχύνει τη μετατόπιση προς ακίνητα μεγαλύτερης αξίας. Παράλληλα, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε επιβράδυνση το 2025 σε σχέση με το 2024 —μείωση των οικοδομικών αδειών κατά 2,4%, της επιφάνειας κατά 9,4% και του όγκου κατά 2,4%— περιορίζοντας περαιτέρω την προσφορά νέων ποιοτικών ακινήτων.
Το αποτέλεσμα αυτής της συνύπαρξης ισχυρής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς είναι η ενίσχυση της ζήτησης για νεόδμητες κατοικίες υψηλών προδιαγραφών: κτίρια ενεργειακά αποδοτικά, με υψηλό επίπεδο υπηρεσιών και υποδομών. Η αβεβαιότητα που προηγήθηκε γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό συνέβαλε επίσης στον περιορισμό της προσφοράς, ενισχύοντας τη σπανιότητα των διαθέσιμων premium ακινήτων.
Παρά την έντονη άνοδο των τιμών τα τελευταία χρόνια, η Premier Realty εκτιμά ότι η Ελλάδα παραμένει ανταγωνιστική διεθνώς. Σε σύγκριση με αγορές όπως το Μονακό, το Λονδίνο, το Μιλάνο ή το Σεν Τροπέ, οι ελληνικές επιλογές εξακολουθούν να προσφέρουν ανταγωνιστικά επίπεδα τιμών για διεθνείς επενδυτές. Επιπλέον, τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι η άνοδος των τιμών των διαμερισμάτων υπερβαίνει σημαντικά τον πληθωρισμό, διατηρώντας έτσι το επενδυτικό ενδιαφέρον και τις προσδοκίες για μελλοντικές υπεραξίες.
Για την Premier Realty, η αγορά ακινήτων άνω του 1 εκατ. ευρώ δεν είναι πλέον απλώς τμήμα της εγχώριας κτηματαγοράς αλλά μια αυτόνομη επενδυτική κατηγορία με διεθνή χαρακτηριστικά —επηρεαζόμενη περισσότερο από τις παγκόσμιες ροές κεφαλαίων και λιγότερο από τις διακυμάνσεις της εγχώριας στεγαστικής πίστης— που αναμένεται να διατηρήσει την ελκυστικότητά της τα επόμενα χρόνια.
