Η κυβέρνηση παρουσιάζει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) ως τη μεγαλύτερη θεσμική παρέμβαση των τελευταίων ετών για τη χωρική οργάνωση του τουρισμού. Ωστόσο, πίσω από τις γενικές διακηρύξεις για βιώσιμη ανάπτυξη και ποιοτικό τουρισμό, αναδύονται σοβαρές αμφιβολίες για την εφαρμοσιμότητα και τη διαφάνεια των ρυθμίσεων.
Κεντρική ιδέα του σχεδίου είναι η επιβολή κανόνων εκεί όπου η απουσία κεντρικού σχεδιασμού άφηνε το πεδίο στην αποσπασματική δόμηση: «λιγότερη ανεξέλεγκτη δόμηση, αυστηρότεροι περιορισμοί σε κορεσμένες περιοχές και στροφή σε πιο βιώσιμα μοντέλα», όπως συνοπτικά περιγράφεται. Στην πράξη όμως τα νέα μέτρα συνοδεύονται από ασάφειες που μπορούν να γεννήσουν διχογνωμίες μεταξύ αυτοδιοίκησης, επενδυτών και περιβαλλοντικών φορέων.
Για πρώτη φορά εισάγεται με σαφήνεια η έννοια της «φέρουσας ικανότητας» —το όριο αντοχής μιας περιοχής απέναντι στην τουριστική δραστηριότητα— και η σύνδεση της ανάπτυξης με υποδομές, υδάτινους πόρους, διαχείριση απορριμμάτων, οδικά δίκτυα και κοινωνική συνοχή. Ωστόσο δεν διευκρινίζεται ποιος θα μετρά αυτή τη φέρουσα ικανότητα, με ποια μεθοδολογία και κάθε πότε θα επικαιροποιούνται τα δεδομένα, ούτε υπάρχει σαφής μηχανισμός ενεργοποίησης περιορισμών όταν τα όρια ξεπερνιούνται.
Το αποτέλεσμα είναι ορατός ο κίνδυνος διαφορετικών ερμηνειών από δήμους και περιφέρειες, που μπορεί να οδηγήσει σε διοικητικές συγκρούσεις και πλήθος προσφυγών — δηλαδή σε ακριβώς αυτό που το ΕΧΠ-Τ υποτίθεται ότι θέλει να αποφύγει.
Το πλαίσιο εισάγει επίσης πέντε ζωνικές κατηγορίες: περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, αναπτυγμένες, αναπτυσσόμενες, πρώιμης ανάπτυξης και ειδικής ενίσχυσης. Η λογική είναι η εφαρμογή διαφορετικών κανόνων ανάλογα με την πίεση που υφίσταται κάθε περιοχή. Στην πράξη όμως, ακόμη και στο ίδιο νησί μπορεί να ισχύουν αντικρουόμενα καθεστώτα: στην Κέρκυρα, για παράδειγμα, η Δημοτική Ενότητα Κερκυραίων χαρακτηρίζεται κορεσμένη και περιορίζεται στις 100 νέες κλίνες, ενώ αλλού στο νησί επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλινών. Παρόμοια εικόνα εμφανίζεται στη Ζάκυνθο, όπου διαφορετικές περιοχές κατατάσσονται σε τρεις ζώνες ανάπτυξης.
Ένα άλλο πεδίο έντασης αφορά τα όρια στις νέες τουριστικές κλίνες. Στις κορεσμένες ζώνες το σημείο αναφοράς είναι οι 100 κλίνες, ενώ σε άλλες περιοχές ορίζονται ανώτατα όρια έως 350 κλινών. Δεν έχει, όμως, διευκρινιστεί πώς προέκυψαν αυτοί οι αριθμοί: βασίζονται σε περιβαλλοντικά δεδομένα, υδρολογικές μελέτες ή αντοχές δικτύων, ή αποτελούν προϊόν πολιτικών συμβιβασμών;
Επενδυτές χαρακτηρίζουν τα όρια «πιθανώς αυθαίρετα», ενώ περιβαλλοντικές οργανώσεις προειδοποιούν ότι σε ορισμένα νησιά ακόμη και τα χαμηλά όρια είναι υπερβολικά, δεδομένων των προβλημάτων ύδρευσης, αποχέτευσης και διαχείρισης απορριμμάτων. Επιπλέον, η αύξηση των ορίων αρτιότητας στα 8, 12 και 16 στρέμματα για νέες μονάδες εκτός σχεδίου προβλέπεται να εξοργίσει μικρούς ιδιοκτήτες, καθώς φαίνεται να ευνοεί μεγάλους επενδυτικούς ομίλους και να ενισχύει τη συγκέντρωση της αγοράς.
Ενα από τα πιο σύνθετα ζητήματα είναι η σχέση του ΕΧΠ-Τ με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και τα παλιότερα πολεοδομικά πλαίσια. Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως υπερκείμενος σχεδιασμός, αλλά μεγάλο μέρος της χώρας εξακολουθεί να διέπεται από παλιές ή αντικρουόμενες ρυθμίσεις. Ποιο πλαίσιο θα υπερισχύει στη μεταβατική περίοδο μέχρι την ολοκλήρωση των νέων ΤΠΣ;
Μηχανικοί και πολεοδόμοι προειδοποιούν για διοικητική σύγχυση: ποιες επενδύσεις θεωρούνται ώριμες, ποιες άδειες θα «παγώνουν» και τι θα συμβεί με έργα που ήδη έχουν αδειοδοτηθεί αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί. Χωρίς σαφείς κανόνες μετάβασης, το ρίσκο είναι να παγώσουν ή να ακυρωθούν επενδύσεις, δημιουργώντας παράλληλα ανοιχτά μέτωπα με ιδιοκτήτες και επιχειρηματίες.
Το κρίσιμο, πρακτικό ζήτημα που επιστρέφει συνεχώς στην κουβέντα είναι το νερό. Σε πολλά νησιά τα δίκτυα ύδρευσης έχουν φτάσει στα όριά τους και η κλιματική κρίση επιδεινώνει τη λειψυδρία. Το ΕΧΠ-Τ αναγνωρίζει το πρόβλημα και προτείνει μέτρα όπως ανακύκλωση νερού, αφαλάτωση και εξοικονόμηση πόρων. Ωστόσο πολλές από τις προβλέψεις εμφανίζονται περισσότερο ως συστάσεις παρά ως δεσμεύσεις, γεγονός που μειώνει την πιθανότητα πραγματικής εφαρμογής.
Παράλληλα, το πλαίσιο δεν αντιμετωπίζει αποφασιστικά το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb: αν και αναγνωρίζεται ότι η ανεξέλεγκτη εξάπλωσή τους πιέζει τις τιμές ενοικίων και περιορίζει τη διαθέσιμη κατοικία για μόνιμους κατοίκους, δεν εισάγονται σαφή χωρικά όρια ή μηχανισμοί ελέγχου.
Η κατεύθυνση προς εναλλακτικές μορφές τουρισμού —αγροτουρισμός, ορεινός και γαστρονομικός— και η επιδίωξη για διάχυση της δραστηριότητας στην ενδοχώρα και επιμήκυνση της σεζόν κρίνεται θετική, αλλά χωρίς συγκεκριμένα χρηματοδοτικά εργαλεία και αποτελεσματικούς μηχανισμούς ελέγχου υπάρχει ο κίνδυνος ο «βιώσιμος» τουρισμός να μείνει σύνθημα και να χρησιμοποιηθεί ως πρόσχημα για νέα εκτεταμένη δόμηση.
Στην Ελλάδα, η επιτυχία ενός χωροταξικού σχεδίου δεν κρίνεται μόνο από τις διακηρύξεις του, αλλά από την ικανότητά του να λειτουργήσει με σαφείς κανόνες, ενιαία κριτήρια και δεσμευτικούς μηχανισμούς ελέγχου στην πράξη. Αυτά είναι τα σημεία όπου το ΕΧΠ-Τ θα κριθεί, καθώς περνάει τώρα από την αναγγελία στην υλοποίηση.
