Σε νέα φάση περνά η οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, με χιλιάδες ιδιοκτήτες σε περίπου 12.000 περιοχές σε ολόκληρη τη χώρα να καλούνται να ελέγξουν τα νέα δεδομένα και, όπου απαιτείται, να υποβάλουν τεκμηριωμένες ενστάσεις για τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων τους.
Η αντίστροφη μέτρηση έχει ήδη ξεκινήσει, καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προκήρυξε τον διαγωνισμό για την επιλογή του αναδόχου που θα αναλάβει την κατασκευή και την υποστήριξη της νέας ψηφιακής πλατφόρμας. Με βάση τον έως τώρα σχεδιασμό, η πλατφόρμα αναμένεται να ανοίξει στις αρχές του επόμενου έτους.
Μέσω της ηλεκτρονικής εφαρμογής θα αναρτηθούν τα νέα προτεινόμενα όρια των οικισμών, ενώ οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να τα εξετάσουν σε διαδραστικό χάρτη και να καταθέσουν ψηφιακά τις αντιρρήσεις τους. Παράλληλα, θα καταχωρίζονται οι έντυπες αντιρρήσεις των δήμων και θα δημιουργηθεί ενιαίο μητρώο.
Οι αλλαγές συνδέονται με τη νέα μεθοδολογία οριοθέτησης, τις κατευθύνσεις της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), καθώς και τις διορθωτικές νομοθετικές παρεμβάσεις για τους οικισμούς έως 700 κατοίκους και εκείνους από 701 έως 2.000 κατοίκους.
Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν το θέμα, τα στοιχεία από πρόσφατες πολεοδομικές μελέτες δείχνουν ότι οι περιορισμοί στην οικιστική έκταση διαμορφώνονται, ανάλογα με την περιοχή, από 30% έως και 90% σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς.
Με βάση τον τελευταίο σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ένας κάτοικος κάνει πλέον τη διαφορά (!), ενώ προβλέπονται δύο πολεοδομικά εργαλεία: η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων. Το πρώτο αφορά κοινότητες έως 700 κατοίκους και το δεύτερο οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονταν εντός παλαιών διοικητικών ορίων, αλλά ενδέχεται να μην περιλαμβάνονται στο νέο πολεοδομικό περίγραμμα. Θα πρέπει να ελέγξουν αν οι συγκεκριμένες ζώνες προβλέπονται στη μελέτη, ποια γεωγραφική έκταση καλύπτουν και ποιοι όροι δόμησης εφαρμόζονται.
Η υπαγωγή σε μία από τις δύο ζώνες δεν σημαίνει, χωρίς περαιτέρω έλεγχο, ότι κάθε ακίνητο διατηρεί όλα τα προηγούμενα δικαιώματα δόμησης. Οι ρυθμίσεις συνδέονται με διαφορετικά όρια αρτιότητας και απαιτήσεις προσώπου σε δρόμο, γεγονός που καθιστά απαραίτητη την προσεκτική εξέταση κάθε περίπτωσης.
Κρίσιμο στοιχείο της διαδικασίας είναι η προθεσμία. Η διακήρυξη αναφέρεται σε 30 ημέρες υποβολής και 30 ημέρες εξέτασης, ενώ περιγράφει και τις ειδικές διαδικασίες γνωμοδότησης των Δημοτικών Συμβουλίων.
Μετά τη λήξη της προθεσμίας υποβολής προβλέπεται αυτοματοποιημένο κλείδωμα της διαδικασίας. Για τον λόγο αυτό οι ιδιοκτήτες δεν θα πρέπει να περιμένουν τις τελευταίες ημέρες για τη συγκέντρωση δικαιολογητικών, τη σύνταξη τοπογραφικού ή την προετοιμασία τεχνικής έκθεσης.
Η εξέταση των ενστάσεων θα ακολουθεί επτά στάδια: ανάρτηση, υποβολή της ένστασης, πρωτοκόλληση, προέλεγχος μέσω ΑΙ, δρομολόγηση, εξέταση και αξιολόγηση, καθώς και γνωμοδότηση. Οι εξουσιοδοτημένοι χρήστες των δήμων και οι μελετητές θα μπορούν να ταξινομούν το διαθέσιμο υλικό, να το εξετάζουν και να καταχωρίζουν τεχνικά σχόλια και εισηγήσεις, όπου αυτό επιτρέπεται.
Η ολοκλήρωση της εξέτασης δεν θα αποτελεί το τελευταίο βήμα. Τα δεδομένα που θα προκύψουν από την επεξεργασία των αντιρρήσεων θα καταχωρίζονται οργανωμένα και θα εξάγονται σε κατάλληλες ψηφιακές μορφές, ώστε να αξιοποιηθούν στις επόμενες διοικητικές και γνωμοδοτικές ενέργειες. Η διαδικασία θα οδηγήσει τελικά στη θεσμοθέτηση των ορίων με Προεδρικά Διατάγματα.
Ο χάρτης που θα αναρτηθεί για την υποβολή ενστάσεων θα είναι προτεινόμενος και δεν πρέπει να συγχέεται με το τελικά θεσμοθετημένο όριο. Αντίστοιχα, η καταχώριση μιας ένστασης δεν αποτελεί από μόνη της διοικητική αναγνώριση δικαιώματος δόμησης.
Η προετοιμασία των ιδιοκτητών μπορεί να ξεκινήσει πριν από την ενεργοποίηση της πλατφόρμας του ΥΠΕΝ. Πρώτο βήμα είναι ο ακριβής εντοπισμός του ακινήτου και η καταγραφή του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), εφόσον υπάρχει.
Παράλληλα, θα πρέπει να συγκεντρωθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας, τα παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα, τυχόν οικοδομικές άδειες και κάθε άλλο διαθέσιμο στοιχείο που τεκμηριώνει την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Χρήσιμη είναι επίσης η αναζήτηση των προηγούμενων διοικητικών πράξεων οριοθέτησης, των σχετικών ΦΕΚ και των εγκεκριμένων διαγραμμάτων, ώστε να γίνει σύγκριση με τα νέα προτεινόμενα όρια.
Όπου διαπιστώνονται περιορισμοί ή αμφισβητούμενες χαράξεις, οι μηχανικοί θα πρέπει να προετοιμάσουν εγκαίρως την τεχνική έκθεση και τη χαρτογραφική τεκμηρίωση. Σε αυτά θα πρέπει να προσδιορίζονται με σαφήνεια το ακίνητο, το τμήμα του ορίου που αμφισβητείται και οι λόγοι για τους οποίους ζητείται η επανεξέτασή του.
Τα 10 βήματα για την υποβολή της ένστασης
1. Ενημέρωση για την ανάρτηση και την προθεσμία. Ο ενδιαφερόμενος θα αναζητά στην πλατφόρμα τον δήμο, τη δημοτική ενότητα και τον οικισμό όπου βρίσκεται το ακίνητο. Παράλληλα, θα ενημερώνεται για την αντίστοιχη πολεοδομική μελέτη και την ημερομηνία λήξης της ανάρτησης.
2. Έλεγχος του ακινήτου στον ψηφιακό χάρτη. Στον διαδραστικό χάρτη θα εμφανίζονται τα προτεινόμενα όρια, οι διαθέσιμες ζώνες και τα χαρτογραφικά υπόβαθρα. Θα πρέπει να ελεγχθεί αν το ακίνητο βρίσκεται ολόκληρο εντός του νέου ορίου, αν τέμνεται από τη γραμμή οριοθέτησης ή αν μένει εκτός, καθώς και ποιοι όροι δόμησης προβλέπονται για τη συγκεκριμένη ζώνη.
3. Σύγκριση με το προηγούμενο πολεοδομικό καθεστώς. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να καταγράψει τη συγκεκριμένη μεταβολή που αφορά το ακίνητό του και όχι να διατυπώσει απλώς μια γενική διαφωνία με τη νέα οριοθέτηση.
4. Εντοπισμός με ΚΑΕΚ ή συντεταγμένες. Η αναζήτηση θα γίνεται με ΚΑΕΚ ή με χωρικό εντοπισμό στον χάρτη. Όταν ο ΚΑΕΚ δεν υπάρχει ή δεν είναι γνωστός, θα υπάρχει και άλλος τρόπος εντοπισμού, όπως η επιλογή σημείου στον χάρτη ή η χρήση εξαρτημένου τοπογραφικού σε ΕΓΣΑ ’87.
5. Ψηφιακή επισήμανση του επίμαχου τμήματος. Ο χρήστης θα μπορεί να επισημάνει σημείο, γραμμή ή πολύγωνο που αντιστοιχεί στην περιοχή της αντίρρησης. Η δυνατότητα αυτή είναι ιδιαίτερα χρήσιμη όταν η ένσταση αφορά μόνο τμήμα του οικοπέδου, συγκεκριμένη πλευρά του ορίου ή μια αμφισβητούμενη ζώνη.
6. Συγκέντρωση τεχνικής και διοικητικής τεκμηρίωσης. Στην πλατφόρμα θα επισυνάπτονται τα δικαιολογητικά και τα συνοδευτικά αρχεία που στηρίζουν την αντίρρηση. Ανάλογα με το αντικείμενο της ένστασης, αυτά μπορεί να περιλαμβάνουν τίτλους, παλαιά και νέα τοπογραφικά, οικοδομικές άδειες, διοικητικές πράξεις, αεροφωτογραφίες και στοιχεία παλαιότητας του οικιστικού ιστού.
7. Σύνταξη αιτιολογημένης ένστασης. Η ηλεκτρονική φόρμα θα περιλαμβάνει την επιλογή του οικισμού, της ανάρτησης και του θέματος της ένστασης, καθώς και πεδίο ελεύθερου κειμένου για την αιτιολόγηση. Η τεχνική έκθεση θα πρέπει να προσδιορίζει την προτεινόμενη μεταβολή, τα στοιχεία που αμφισβητούνται, τους λόγους και το συγκεκριμένο αίτημα διόρθωσης ή επανεξέτασης.
8. Ηλεκτρονική ταυτοποίηση και οριστική υποβολή. Η πρόσβαση θα γίνεται μέσω του gov.gr. Στη φόρμα θα δηλώνεται η ιδιότητα του υποβάλλοντος, όπως ιδιοκτήτης, συνιδιοκτήτης, μηχανικός ή πληρεξούσιος. Μετά τη συμπλήρωση των στοιχείων, την επισύναψη των αρχείων και τον τελικό έλεγχο, θα ακολουθεί η οριστική υποβολή.
9. Φύλαξη του αποδεικτικού και του αριθμού καταχώρισης. Το σύστημα θα αποδίδει μοναδικό αριθμό μητρώου ένστασης και θα αποστέλλει επιβεβαίωση μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή άλλου διαθέσιμου μηχανισμού. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να κρατήσει την επιβεβαίωση, την ημερομηνία υποβολής και αντίγραφα όλων των εγγράφων.
10. Παρακολούθηση της εξέτασης. Η πλατφόρμα θα ενημερώνει για τις αλλαγές στην κατάσταση της ένστασης και για τυχόν αιτήματα υποβολής συμπληρωματικών στοιχείων, σύμφωνα με τους κανόνες λειτουργίας που θα οριστικοποιηθούν.
