Ισχυρή ζήτηση, διεύρυνση της στεγαστικής χρηματοδότησης και εντεινόμενο ενδιαφέρον από το εξωτερικό συνθέτουν το σκηνικό στην αγορά ακινήτων. Ταυτόχρονα, οι ανισορροπίες ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση παραμένουν έντονες, κυρίως στις χαμηλότερες κατηγορίες τιμών, ενώ η αξιοποίηση παλαιών κατοικιών και νέες μορφές συμμετοχής στην ιδιοκτησία ανοίγουν τη συζήτηση για τις επόμενες τάσεις στη στέγαση και τις επενδύσεις.
Τα στοιχεία του Spitogatos για το πρώτο οκτάμηνο του 2026 αποτυπώνουν με σαφήνεια την πίεση που δέχεται η αγορά στις οικονομικότερες κατοικίες. Στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, για κάθε διαθέσιμο ακίνητο με ενοίκιο κάτω από 600 ευρώ καταγράφονται 21,1 leads, δηλαδή εκδηλώσεις πιο άμεσου ενδιαφέροντος, και 281,7 αναζητήσεις. Αντίθετα, στα ακίνητα με ενοίκιο άνω των 1.500 ευρώ η πίεση μειώνεται έως και 42 φορές.
Ελευσίνα, Μαρούσι, Ηράκλειο, Παλλήνη και Χαλάνδρι βρίσκονται μεταξύ των περιοχών όπου η ζήτηση για φθηνά ενοίκια είναι εντονότερη. Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και εκτός Αττικής, καθώς στα Δωδεκάνησα, για κατοικίες κάτω των 600 ευρώ, αντιστοιχούν 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο. Στην αγορά πώλησης, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνεται σε κατοικίες αξίας έως 250.000 ευρώ, ενώ πάνω από τις 550.000 ευρώ η ζήτηση σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα είναι αισθητά χαμηλότερη.
Ο Δημήτρης Τσατίρης, COO του Spitogatos, επισημαίνει ως βασικούς άξονες για τη βελτίωση της ισορροπίας την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και τη διεύρυνση της πρόσβασης στη χρηματοδότηση. Σε εκδήλωση της εταιρείας αναδείχθηκαν, μεταξύ άλλων, οι δυνατότητες αναβάθμισης μικρότερων και παλαιότερων ακινήτων, καθώς και η επαναφορά στην αγορά κατοικιών που παραμένουν «κλειστές».
Σημαντική είναι και η άνοδος της στεγαστικής πίστης. Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν σε 1,8 δισ. ευρώ στο οκτάμηνο, καταγράφοντας αύξηση 34,9% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Τα προγράμματα «Σπίτι μου» ενισχύθηκαν κατά 54,6%. Τα περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξης, πάντως, παραμένουν μεγάλα, καθώς μόλις το 23% των αγοραπωλησιών στην Ελλάδα πραγματοποιείται με στεγαστικό δάνειο, έναντι 45% στην Ευρώπη.
Στο μέτωπο των ενοικίων, έρευνα της REMAX Ελλάς, η οποία βασίστηκε σε μισθώσεις μέσω του δικτύου της σε 124 περιοχές, καταγράφει πανελλαδική αύξηση 3,8% το 2026. Η άνοδος διαμορφώνεται σε 4,3% στην Αττική, 3% στη Θεσσαλονίκη και 4% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Η ζήτηση για ποιοτικές κατοικίες παραμένει ισχυρή, ενώ η εξέλιξη των τιμών συνδέεται και με τη βελτίωση των υποδομών και των συνθηκών διαβίωσης, όπως η αναβάθμιση των μεταφορών, η λειτουργία σταθμών μετρό και η δημιουργία χώρων στάθμευσης και πρασίνου.
Περισσότερες από 30 περιοχές εμφανίζουν μέσο ενοίκιο τουλάχιστον 10 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στην κορυφή της σχετικής κατάταξης βρίσκονται το Κολωνάκι, η Παλιά Παραλία Θεσσαλονίκης και η Σαντορίνη, με 14 ευρώ ανά τ.μ. Ωστόσο, οι ακριβότερες περιοχές δεν εμφανίζουν υποχρεωτικά και τις μεγαλύτερες αυξήσεις, καθώς στο Κολωνάκι και την Παλιά Παραλία τα ενοίκια παρέμειναν αμετάβλητα.
Οι πιο έντονες ετήσιες αυξήσεις εντοπίζονται στη Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας, με 16,7%, στα Πετράλωνα, με 15,6%, και στην Κυψέλη και τη Θέρμη Θεσσαλονίκης, με 14,3%. Στην Αττική, τη μεγαλύτερη μέση άνοδο παρουσιάζουν τα Δυτικά Προάστια, με 5,7% και μέσο ενοίκιο 7,4 ευρώ ανά τ.μ. Στα Νότια Προάστια το αντίστοιχο ποσό ανέρχεται σε 11,1 ευρώ, ενώ στα Βόρεια σε 10,3 ευρώ. Στην περιφέρεια, η Πάρος είναι η περιοχή που καταγράφει μείωση, κατά 8,3%.
Παράλληλα, η διεθνής ζήτηση για ελληνικά ακίνητα συνεχίζει να ενισχύεται. Ο Spitogatos καταγράφει αύξηση 60,3% σε σχέση με το 2020, με το ενδιαφέρον από το εξωτερικό να αντιστοιχεί πλέον στο 20,3% της συνολικής ζήτησης. Πρώτες χώρες προέλευσης είναι οι ΗΠΑ, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Πέντε από τις δέκα δημοφιλέστερες περιοχές βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης: η Χαλκιδική, οι Κυκλάδες, η Καβάλα, η Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.
Στην αγορά εξοχικής κατοικίας, ανάλυση της Elxis για την περίοδο 2024-2026 δείχνει ότι το 44% των υποψήφιων αγοραστών που απευθύνθηκαν στην εταιρεία προήλθε από χώρες εκτός ΕΕ. Στις αγορές που ολοκληρώθηκαν, το αντίστοιχο ποσοστό περιορίστηκε στο 20%. Ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Γιώργος Γαβριηλίδης, αναφέρει ότι βασικές αγορές εκτός Ε.Ε. είναι η Μεγάλη Βρετανία και οι ΗΠΑ, ενώ αυξάνεται και η παρουσία αγοραστών από την Αυστραλία.
Προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ διαθέτει το 38% των ενδιαφερομένων εκτός Ε.Ε., έναντι 24% όσων προέρχονται από χώρες της Ένωσης. Οι Βρετανοί αγοραστές προτιμούν τα νησιά του Ιονίου, σε ποσοστό 24%, ενώ οι αγοραστές από τις ΗΠΑ και τον Καναδά στρέφονται κυρίως στην Κρήτη, με 28%, και στην ηπειρωτική Ελλάδα, με 25%. Το Αιγαίο συγκεντρώνει ποσοστό ενδιαφέροντος 19% τόσο από τη Μεγάλη Βρετανία όσο και από τις ΗΠΑ.
Μια διαφορετική λύση για την πρόσβαση σε ακίνητα υψηλής αξίας προτείνει η Owners, η οποία δραστηριοποιείται στην Ελλάδα στη συνιδιοκτησία εξοχικών κατοικιών. Ο ενδιαφερόμενος αποκτά μερίδια εταιρείας ειδικού σκοπού που κατέχει το ακίνητο και αποκτά δικαίωμα χρήσης, αλλά και συμμετοχής στην αξιοποίησή του, ανάλογα με το μοντέλο διαχείρισης.
Το μοντέλο προβλέπει έως έξι συνιδιοκτήτες, μερίδια του ενός έκτου και έως 56 διανυκτερεύσεις τον χρόνο ανά μερίδιο. Κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας. Η χρήση προγραμματίζεται μέσω ψηφιακής εφαρμογής, ενώ υπάρχει δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται. Τη λειτουργία και τη συντήρηση αναλαμβάνει επαγγελματική διαχείριση. Ο διευθύνων σύμβουλος της Owners, Κώστας Παππάς, συνδέει την ανάπτυξη του μοντέλου με την αύξηση των αξιών και το κόστος χρηματοδότησης, υπογραμμίζοντας την ανάγκη για νομική δομή, τεχνολογική υποδομή και οργανωμένη διαχείριση.
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η ανάγκη προσαρμογής των υφιστάμενων ιδιοκτησιών στις μεταβαλλόμενες ανάγκες των ιδιοκτητών. Ο Ιωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, θεωρεί κρίσιμη την καλύτερη αξιοποίηση του κτιριακού αποθέματος, αλλά και τη δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσης ιδιοκτησιών.
Όπως επισημαίνει, το κόστος κατασκευής και η αξία της γης έχουν αυξηθεί σημαντικά, καθιστώντας δυσκολότερη τη δημιουργία νέων κατοικιών. Την ίδια ώρα, η ζήτηση παραμένει ισχυρή και μεγάλο μέρος της αγοράς δυσκολεύεται να βρει ακίνητα που ανταποκρίνονται στις ανάγκες και στις οικονομικές του δυνατότητες. Κατά τον ίδιο, η λύση δεν μπορεί να είναι μόνο η κατασκευή περισσότερων κατοικιών, αλλά και η καλύτερη αξιοποίηση όσων ήδη υπάρχουν, με πρόβλεψη ώστε τα νέα ακίνητα να παραμένουν λειτουργικά και αξιοποιήσιμα στο μέλλον.
Ο κ. Αραμπατζής συνδέει την ανάγκη αυτή με τον εκσυγχρονισμό του θεσμικού πλαισίου της ιδιοκτησίας. Όπως αναφέρει, η νέα νομοθετική πρωτοβουλία επιχειρεί να ξεπεράσει περιορισμούς ενός πλαισίου σχεδόν εκατό ετών, διευκολύνοντας τον διαχωρισμό ή τη συνένωση ιδιοκτησιών και περιορίζοντας τα εμπόδια που προκύπτουν από παλαιούς κανονισμούς και την ανάγκη συναίνεσης των συνιδιοκτητών.
Ένα μεγάλο διαμέρισμα, για παράδειγμα, μπορεί να χρειαστεί να μετατραπεί σε δύο μικρότερα όταν μεγαλώσουν τα παιδιά μιας οικογένειας, ενώ δύο μικρότερες ιδιοκτησίες μπορεί να πρέπει να συνενωθούν. Οι προσαρμογές αυτές, ωστόσο, συχνά προσκρούουν στη σύσταση και στον κανονισμό μιας πολυκατοικίας, με αποτέλεσμα μια περιουσία να χάνει μέρος της χρησιμότητάς της.
Όπως εξηγεί, από το 2020, μέσω της «εξελιγμένης σύστασης πολυκατοικίας», η ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ προβλέπει στα ακίνητα που αναπτύσσει τη δυνατότητα μελλοντικού διαχωρισμού ή συνένωσής τους ήδη από τη σύσταση των ιδιοκτησιών. Στόχος είναι ο ιδιοκτήτης να μπορεί να προσαρμόζει την περιουσία του στις νέες συνθήκες, χωρίς να εξαρτάται από αποφάσεις που δεν μπορεί να ελέγξει.
Κατά την εκτίμηση του Ιωσήφ Αραμπατζή, ένα σύγχρονο και ευέλικτο πλαίσιο ιδιοκτησίας μπορεί να απελευθερώσει δυνατότητες στο υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα και να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο σχεδιάζονται τα ακίνητα. Η αξία τους, σημειώνει, δεν πρέπει να μετριέται μόνο στα τετραγωνικά, την ενεργειακή απόδοση και την ποιότητα κατασκευής, αλλά και στις επιλογές που αφήνουν ανοιχτές για το μέλλον. «Τα κτίρια μένουν για δεκαετίες. Οι ζωές μέσα σε αυτά αλλάζουν. Η πραγματική υπεραξία είναι να έχουμε προβλέψει και τα δύο», αναφέρει.
Πηγή: ΑΠΕ – ΜΠΕ
