Η περίφραξη ενός ακινήτου δεν καθορίζει από μόνη της τα όρια της ιδιοκτησίας. Αντίθετα, η τοποθέτησή της χωρίς προηγουμένως να έχει αποσαφηνιστεί το ιδιοκτησιακό και πολεοδομικό καθεστώς μπορεί να οδηγήσει σε δικαστικές διαμάχες, πρόσθετα έξοδα και σοβαρές προστριβές με τους γείτονες.
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο στην ύπαιθρο, όπου χιλιάδες αγροτεμάχια δεν διαθέτουν σαφή τεχνική οριοθέτηση. Για δεκαετίες, τα όρια αναγνωρίζονταν από μια ξερολιθιά, μια πεζούλα, έναν αναβαθμό, μια σειρά από ελιές, ένα μονοπάτι ή απλώς από τη γνώση των παλαιότερων ιδιοκτητών.
Παρά την ύπαρξη του Κτηματολογίου, των συντεταγμένων και των σύγχρονων τοπογραφικών διαγραμμάτων, οι αμφισβητήσεις δεν έχουν εκλείψει. Μια νέα μέτρηση μπορεί να αποκαλύψει παλιές αποκλίσεις και να δημιουργήσει το βασικό ερώτημα: «ποιο είναι τελικά το σωστό όριο; Αυτό που δείχνει το Κτηματολόγιο, αυτό που αναφέρει το συμβόλαιο ή αυτό που επί δεκαετίες αναγνωρίζεται στο έδαφος;».
«ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν τις βασικές απαντήσεις για την οριοθέτηση ενός ακινήτου και τους κανόνες που πρέπει να ακολουθούν οι ιδιοκτήτες πριν προχωρήσουν σε περίφραξη.
Ποια είναι η σωστή διαδικασία για τον καθορισμό των ορίων;
Η διαδικασία ξεκινά με σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση, έλεγχο των τίτλων και των παλαιότερων τοπογραφικών, καθώς και συσχέτιση όλων αυτών με τα πραγματικά στοιχεία του εδάφους. Εξετάζονται ξερολιθιές, πεζούλες, αναβαθμοί, δέντρα, παλιές περιφράξεις, δρόμοι και κάθε άλλο στοιχείο που μπορεί να αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση.
Πρώτα προσδιορίζεται το όριο του ακινήτου και στη συνέχεια αρχίζει η διαδικασία της περίφραξης. Όταν το κοινό όριο δεν είναι σαφές, είναι χρήσιμο να γίνεται κοινή υπόδειξή του από τους όμορους ιδιοκτήτες, παρουσία μηχανικού. Με τον τρόπο αυτό καταγράφονται οι υποδείξεις όλων των πλευρών και τα υφιστάμενα στοιχεία του εδάφους.
Η κοινή υπόδειξη, ωστόσο, δεν επιλύει διαφορά κυριότητας. Αν δύο ιδιοκτήτες διεκδικούν το ίδιο τμήμα, μπορεί να απαιτηθεί νομική αντιμετώπιση.
Αρκεί το περίγραμμα του Κτηματολογίου για να τοποθετηθεί η περίφραξη;
Όχι. Πρόκειται για ένα από τα συχνότερα λάθη. Το περίγραμμα ενός γεωτεμαχίου στον κτηματολογικό χάρτη δεν αποτελεί από μόνο του απάντηση για το σημείο όπου πρέπει να κατασκευαστεί η περίφραξη. Τα στοιχεία του Κτηματολογίου πρέπει να συγκρίνονται με τους τίτλους, τα παλαιότερα τοπογραφικά και, κυρίως, με τη σύγχρονη αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης.
Έτσι, αν μια παλιά ξερολιθιά που αναγνωρίζεται επί δεκαετίες ως κοινό όριο εμφανίζεται σε διαφορετική θέση από το κτηματολογικό περίγραμμα, δεν τη μετακινούμε αυτομάτως επειδή «έτσι δείχνει το Κτηματολόγιο». Πρώτα διερευνούμε την αιτία της διαφοράς.
Σε περίπτωση γεωμετρικού σφάλματος ακολουθείται η διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων. Ο μηχανικός εξετάζει την πραγματική κατάσταση, τους τίτλους και τα διαθέσιμα στοιχεία και συντάσσει τα απαιτούμενα διαγράμματα. Εφόσον επηρεάζεται όμορη ιδιοκτησία, ενημερώνεται ο θιγόμενος όμορος σύμφωνα με την προβλεπόμενη διαδικασία.
Χρειάζεται πάντα άδεια για την περίφραξη;
Όχι απαραίτητα. Η περίφραξη αποτελεί πολεοδομική εργασία και πρέπει να εξετάζεται ποια διοικητική πράξη απαιτείται σε κάθε περίπτωση. Η νομοθεσία προβλέπει, μεταξύ άλλων, Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας για απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός μέτρου ή για περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και οικισμούς χωρίς σχέδιο πόλης.
Για μη ρυμοτομούμενα οικόπεδα εντός σχεδίου προβλέπεται αντίστοιχα πρόχειρη περίφραξη, όπως συρματόπλεγμα. Οι απαιτήσεις, πάντως, διαφοροποιούνται ανάλογα με τη θέση, τη χρήση και το πολεοδομικό καθεστώς του ακινήτου.
Τι ισχύει στην κάθετη ιδιοκτησία;
Εδώ συναντάται συχνά μια παρανόηση. Ο αγοραστής βλέπει στο συμβόλαιό του συγκεκριμένο χώρο αποκλειστικής χρήσης και θεωρεί ότι μπορεί να τον κλείσει με συρματόπλεγμα ή μάντρα. Αυτό δεν επιτρέπεται ως περίφραξη της κάθετης ιδιοκτησίας.
Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας-Πολεοδομίας ορίζει ότι οι ιδιοκτησίες με κάθετη σύσταση περιφράσσονται μόνο στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου. Η αποκλειστική χρήση ενός τμήματος δεν δημιουργεί αυτοτελές οικόπεδο που μπορεί να περιφραχθεί στα εσωτερικά του όρια. Είναι κρίσιμο να το γνωρίζει ο ενδιαφερόμενος πριν από την αγορά, ιδιαίτερα αν θεωρεί δεδομένο ότι θα αποκτήσει πλήρως περιφραγμένο ιδιωτικό κήπο ή αυλή.
Τι γίνεται όταν έχει μεσολαβήσει Πράξη Εφαρμογής;
Η περίφραξη δεν μπορεί να βασιστεί μόνο σε έναν παλιό τίτλο. Με την Πράξη Εφαρμογής ενδέχεται να έχουν μεταβληθεί τα όρια και το εμβαδόν της αρχικής ιδιοκτησίας εξαιτίας ρυμοτόμησης, εισφοράς σε γη, προσκύρωσης ή τακτοποίησης.
Ο μηχανικός ελέγχει την κυρωμένη πράξη εφαρμογής και προσδιορίζει το τελικό οικόπεδο, τη ρυμοτομική γραμμή και την οικοδομική γραμμή. Το οικόπεδο περιφράσσεται όπως έχει τελικά διαμορφωθεί πολεοδομικά και όχι όπως ήταν πριν από την πράξη εφαρμογής.
Ποιοι κανόνες ισχύουν στους οικισμούς;
Πρέπει να ελεγχθούν η ισχύουσα οριοθέτηση του οικισμού, το πρόσωπο του ακινήτου σε κοινόχρηστο χώρο, τυχόν γραμμές δόμησης και οι ειδικοί όροι της περιοχής. Ο νέος Κώδικας περιλαμβάνει και το πλαίσιο για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, καθώς και σχετικές μεταβατικές ρυθμίσεις.
Επομένως, δεν υπάρχει μία ενιαία απάντηση που να εφαρμόζεται σε όλους τους οικισμούς. Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Τι ισχύει για περίφραξη δίπλα σε ρέμα;
Δεν υπάρχει ένας γενικός αριθμός μέτρων που να εφαρμόζεται σε κάθε περίφραξη δίπλα σε ρέμα. Πρώτα πρέπει να εξακριβωθεί αν πρόκειται πράγματι για υδατόρεμα και αν έχουν καθοριστεί εγκεκριμένες οριογραμμές.
Οι αποστάσεις που συχνά αναφέρονται αφορούν κυρίως τη δόμηση και δεν μεταφέρονται αυτομάτως στην περίφραξη. Εξετάζονται η οριοθέτηση του ρέματος, οι γραμμές πλημμύρας και οι ειδικοί περιορισμοί που ισχύουν στη συγκεκριμένη περιοχή.
Τι συμβαίνει σε εκτός σχεδίου ακίνητα κοντά στη θάλασσα ή σε λίμνη;
Απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή. Ο νέος Κώδικας προβλέπει ειδικό καθεστώς για εκτός σχεδίου περιοχές σε ζώνη 500 μέτρων από την ακτή ή την όχθη δημόσιας λίμνης.
Στη ζώνη αυτή οι περιφράξεις, κατά κανόνα, δεν επιτρέπονται. Υπάρχουν συγκεκριμένες εξαιρέσεις για καλλιέργειες και ειδικές χρήσεις, καθώς και προϋποθέσεις για την προστασία της πρόσβασης προς την ακτή. Εδώ αποτυπώνεται καθαρά η βασική διάκριση: άλλο μέχρι πού φτάνει η ιδιοκτησία μας και άλλο μέχρι πού επιτρέπεται να περιφράξουμε.
Τα βασικά βήματα πριν από οποιαδήποτε περίφραξη είναι τα εξής:
- Έλεγχος τίτλων και παλαιότερων τοπογραφικών.
- Σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση.
- Έλεγχος των πραγματικών στοιχείων του εδάφους, όπως ξερολιθιές, πεζούλες, δέντρα και παλιές περιφράξεις.
- Κοινή υπόδειξη των ορίων με τους όμορους ιδιοκτήτες, όταν αυτά δεν είναι σαφή.
- Σύγκριση της αποτύπωσης με τα στοιχεία του Κτηματολογίου.
- Διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων, εφόσον διαπιστωθεί σφάλμα, και ενημέρωση του θιγόμενου όμορου ιδιοκτήτη.
- Έλεγχος του πολεοδομικού καθεστώτος: εντός ή εκτός σχεδίου, οικισμός, Πράξη Εφαρμογής ή κάθετη ιδιοκτησία.
- Εξέταση των ειδικών περιορισμών που προκύπτουν από τον αιγιαλό, τα ρέματα, τους δρόμους, τη δασική ή την αρχαιολογική νομοθεσία.
- Έλεγχος για το αν, πού και με ποιον τρόπο επιτρέπεται η περίφραξη.
Η περίφραξη δεν δημιουργεί το όριο της ιδιοκτησίας. Και το όριο της ιδιοκτησίας δεν ταυτίζεται πάντοτε με το σημείο μέχρι το οποίο επιτρέπεται να περιφράξουμε.
