Το χάσμα ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων διευρύνεται συνεχώς, με τις αγοραπωλησίες σε πολλές περιοχές της χώρας να πραγματοποιούνται σε τιμές πολύ υψηλότερες από εκείνες που λαμβάνει υπόψη η εφορία. Η εικόνα είναι ιδιαίτερα έντονη στην Αττική και στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα διαμερίσματος 85,22 τ.μ. στο Κολωνάκι. Το ακίνητο, πρώτου ορόφου και κατασκευής του 1965, πωλήθηκε τον Αύγουστο έναντι 581.400 ευρώ, δηλαδή 6.822 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται σε 4.750 ευρώ. Σύμφωνα με το συμβόλαιο, η τιμή πώλησης ήταν κατά 44% υψηλότερη από την τιμή ζώνης που λαμβάνει υπόψη η εφορία για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας.
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η απόκλιση στη Γλυφάδα. Διαμέρισμα 65 τ.μ., κατασκευής του 1977, άλλαξε χέρια τον Ιούνιο έναντι 315.000 ευρώ, με την τιμή να διαμορφώνεται στα 4.846 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή σε επίπεδο υπερδιπλάσιο από την τιμή ζώνης των 2.350 ευρώ.
Η διαφορά δεν αφορά μόνο τις ακριβές συνοικίες. Στην Καλλιθέα, διαμέρισμα 87 τ.μ., κατασκευής του 1954, πωλήθηκε τον Απρίλιο έναντι 159.000 ευρώ, σε τιμή κατά 35% υψηλότερη από την αντικειμενική αξία.
Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν «παγωμένες» στα επίπεδα που καθορίστηκαν με την τελευταία αναπροσαρμογή, τον Ιούνιο του 2021. Στο μεταξύ, η συνεχής άνοδος των τιμών των ακινήτων έχει ανοίξει την «ψαλίδα», κυρίως σε περιοχές της Αττικής και σε τουριστικούς προορισμούς όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη.
Η εικόνα αυτή αναμένεται να βρεθεί στο επίκεντρο της επόμενης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, με τον «καυτό» φάκελο να ανοίγει μετά τις εκλογές, στο δεύτερο εξάμηνο του 2027. Σε πρώτη φάση, ιδιώτες εκτιμητές ακινήτων θα αξιοποιήσουν ψηφιακά εργαλεία και δεδομένα από βάσεις πληροφοριών, προκειμένου να προσδιορίσουν τις νέες τιμές ζώνης, δηλαδή τις τιμές εκκίνησης των ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Τον τελικό λόγο θα έχει ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Στη λίστα των περιοχών που αναμένεται να βρεθούν στο επίκεντρο περιλαμβάνονται:
1. Οι περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπως το Κολωνάκι, η Κυψέλη και τα Εξάρχεια, όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά.
2. Τα νότια προάστια, και ειδικότερα η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη, όπου οι τιμές πώλησης κατοικιών συγκαταλέγονται στις υψηλότερες της χώρας.
3. Οι περιοχές γύρω από το Ελληνικό, καθώς η μεγάλη επένδυση, η ζήτηση για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών και το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών έχουν εκτοξεύσει τις εμπορικές αξίες.
4. Περιοχές των βορείων προαστίων της Αττικής.
5. Ο Πειραιάς και άλλες περιοχές που έχουν προσελκύσει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον. Η ανάπτυξη του λιμανιού, οι επενδύσεις, η Golden Visa και η αυξημένη ζήτηση έχουν τροφοδοτήσει σημαντικές ανατιμήσεις στην αγορά κατοικίας.
6. Η Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές των κατοικιών καταγράφουν σημαντική άνοδο.
7. Νησιά και τουριστικές περιοχές, στις οποίες η περιορισμένη προσφορά και η ισχυρή ζήτηση από έλληνες και ξένους αγοραστές έχουν οδηγήσει τις εμπορικές αξίες πολύ ταχύτερα από τις αντικειμενικές.
Παράλληλα, περισσότερες από 2.100 περιοχές από την Κρήτη έως τον Εβρο και από την Κέρκυρα μέχρι το Καστελλόριζο αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες. Πρόκειται για περιοχές που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης, αλλά παραμένουν εκτός του αντικειμενικού συστήματος.
Η αγορά, πάντως, εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, έστω και με χαμηλότερους ρυθμούς. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση, έναντι μέσης αύξησης 8,3% το 2025.
Στην Αθήνα η άνοδος έφτασε το 5% στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, στη Θεσσαλονίκη το 4,7%, στις άλλες μεγάλες πόλεις το 5,4% και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας το 7,1%. Η τάση αυτή έχει ως αποτέλεσμα οι αντικειμενικές αξίες σε πολλές γειτονιές να απέχουν πλέον αισθητά από τις τιμές στις οποίες ολοκληρώνονται οι αγοραπωλησίες.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, εκτιμάται ότι αγοραστές και επενδυτές θα σπεύσουν να προλάβουν τις αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον εκδηλώνεται από επενδυτές χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης, οι οποίοι έχουν έναν επιπλέον λόγο να επισπεύσουν τις αγορές κατοικιών.
Από την 1η Ιουλίου 2027 ο φόρος μεταβίβασης για τις αγορές κατοικιών αυξάνεται από το 3% στο 15%. Το μέτρο αφορά κατοικίες και όχι επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων. Εξαιρούνται έλληνες, ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ενωσης, πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, καθώς και πολίτες τρίτων χωρών που έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς.
Ως εκ τούτου, όσοι σχεδιάζουν επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να επιδιώξουν την υπογραφή συμβολαίων πριν ενεργοποιηθεί ο νέος συντελεστής. Το ίδιο ισχύει και για υποψήφιους αγοραστές, αλλά και για ιδιοκτήτες που προγραμματίζουν πωλήσεις, γονικές παροχές ή δωρεές, καθώς έχουν κίνητρο να ολοκληρώσουν τις μεταβιβάσεις πριν τεθούν σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές αξίες.
Ειδικά στις περιοχές όπου η διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας είναι μεγάλη, μια αύξηση της τιμής ζώνης μπορεί να μεταβάλει σημαντικά τη φορολογητέα αξία ενός ακινήτου και να αυξήσει τα έξοδα της μεταβίβασης, όπως την αμοιβή του συμβολαιογράφου και τα έξοδα μεταγραφής.
Οι νέες τιμές ζώνης αναμένεται να προκαλέσουν ντόμινο αλλαγών σε φόρους και τέλη. Από τον φόρο μεταβίβασης και τις κληρονομιές έως τις γονικές παροχές και τις δωρεές, η αντικειμενική αξία αποτελεί κρίσιμο μέγεθος για τον προσδιορισμό των φορολογικών επιβαρύνσεων.
Στην εξίσωση μπαίνει και ο ΕΝΦΙΑ, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι μια αύξηση στις τιμές ζώνης θα οδηγήσει αυτομάτως σε αντίστοιχη αύξηση του φόρου. Το τελικό αποτέλεσμα εξαρτάται από τους συντελεστές και την κλίμακα υπολογισμού. Για τον λόγο αυτό, μαζί με τον νέο χάρτη των αντικειμενικών αξιών, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αναμένεται να εξετάσει συνολικά το πλέγμα των φόρων που συνδέονται με τα ακίνητα.
Συντελεστές, κλιμάκια και όρια θα βρεθούν στο μικροσκόπιο, ώστε η προσαρμογή των τιμών ζώνης στα νέα δεδομένα της αγοράς να μη μεταφραστεί σε υπέρμετρες φορολογικές επιβαρύνσεις. Το στοίχημα της κυβέρνησης που θα προκύψει μετά τις εκλογές θα είναι να κλείσει η «ψαλίδα» ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις πραγματικές αξίες, χωρίς ο νέος χάρτης να προκαλέσει φορολογικό «σοκ» στους ιδιοκτήτες.
