Χιλιάδες κληρονομικά και εξ αδιαιρέτου ακίνητα παραμένουν επί χρόνια αναξιοποίητα, καθώς οι συγκύριοι αδυνατούν να συμφωνήσουν για τη χρήση, τη διαχείριση ή την τύχη τους. Ένα πατρικό σπίτι μπορεί να κατοικείται αποκλειστικά από έναν κληρονόμο, την ώρα που οι υπόλοιποι δεν έχουν πρόσβαση και συνεχίζουν να πληρώνουν ΕΝΦΙΑ, επισκευές και λοιπές υποχρεώσεις.
Ανάλογες διαφωνίες καταγράφονται και σε αγροτεμάχια. Κάποιος μπορεί να έχει ανεγείρει κατοικία και να θεωρεί ότι «το σπίτι και το κομμάτι γύρω του είναι δικά του», ενώ οι υπόλοιποι συγκύριοι έχουν διαφορετική άποψη. Σε άλλες περιπτώσεις, ένας θέλει να πουλήσει, άλλος να νοικιάσει και κάποιος τρίτος να μην αλλάξει απολύτως τίποτα.
Το πρόβλημα, όσο παραμένει άλυτο, διογκώνεται. Η περιουσία απαξιώνεται, ενώ περνά στην επόμενη γενιά με ακόμη περισσότερους συγκύριους και μικρότερα ποσοστά. Η προσφυγή στη Δικαιοσύνη δεν θα πρέπει, επομένως, να είναι η πρώτη επιλογή. Προηγούνται ο τεχνικός και ο νομικός έλεγχος, ώστε να αποσαφηνιστεί τι ανήκει πραγματικά σε κάθε πρόσωπο, τι επιτρέπεται πολεοδομικά και ποια λύση προστατεύει την αξία του ακινήτου.
Με αφορμή και τις αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο, «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν τις βασικές απαντήσεις για όσους κληρονομούν εξ αδιαιρέτου ακίνητα και επιδιώκουν να αποφύγουν τόσο τις οικογενειακές συγκρούσεις όσο και την οικονομική απαξίωση της περιουσίας τους.
Τι σημαίνει στην πράξη η εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία;
Κάθε συγκύριος διαθέτει ιδανικό ποσοστό επί ολόκληρου του ακινήτου και όχι αυτομάτως ένα συγκεκριμένο φυσικό τμήμα του. Αν, για παράδειγμα, τρία αδέλφια έχουν από 1/3 σε οικόπεδο 900 τ.μ., αυτό δεν σημαίνει ότι ο καθένας κατέχει συγκεκριμένα 300 τ.μ. Το ίδιο ισχύει και όταν ένας από τους συγκύριους χρησιμοποιεί επί χρόνια ένα συγκεκριμένο μέρος.
Η πραγματική χρήση δεν ταυτίζεται από μόνη της με την αυτοτελή κυριότητα. Πρόκειται για βασική αρχή, την οποία συχνά αγνοούν οι συνιδιοκτήτες, με αποτέλεσμα πολλές διαφωνίες να ξεκινούν από την πεποίθηση ότι «εγώ χρησιμοποιώ αυτό το κομμάτι, άρα είναι δικό μου».
Ποια είναι η κατάσταση όταν ένας συγκύριος μένει στο ακίνητο και οι υπόλοιποι πληρώνουν;
Είναι μία από τις συνηθέστερες αιτίες οικογενειακής σύγκρουσης. Ένας συγκύριος μπορεί να κατοικεί στο κοινό σπίτι ή να το χρησιμοποιεί αποκλειστικά, ενώ οι υπόλοιποι δεν απολαμβάνουν το ακίνητο, εξακολουθούν όμως να επιβαρύνονται με φόρους, επισκευές και άλλα έξοδα.
Οι προφορικές συνεννοήσεις δεν μπορούν να αποτελούν μόνιμη λύση. Θα πρέπει να εξεταστούν επιλογές όπως η συμφωνία για τη χρήση, η εξαγορά των ποσοστών, η διανομή, η κοινή πώληση ή, εφόσον δεν υπάρχει συμφωνία, η δικαστική διανομή.
Γιατί είναι απαραίτητος ο έλεγχος από μηχανικό πριν από οποιαδήποτε διανομή;
Ο μηχανικός θα εξετάσει το πραγματικό εμβαδόν και τα όρια του ακινήτου, τη συμφωνία μεταξύ τίτλων και υφιστάμενης κατάστασης, τα στοιχεία του Κτηματολογίου, την οικοδομική άδεια, τυχόν αυθαίρετες κατασκευές, καθώς και την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα.
Παράλληλα, θα ελεγχθούν η πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο και οι ισχύοντες πολεοδομικοί περιορισμοί. Στα γήπεδα εκτός σχεδίου μπορεί να απαιτηθεί επιπλέον έρευνα για τις χρήσεις γης, τον δασικό χαρακτήρα, την αρχαιολογία ή άλλες δεσμεύσεις που επηρεάζουν τη δυνατότητα αξιοποίησης.
Το βασικό ερώτημα είναι αν το ακίνητο μπορεί πράγματι να διανεμηθεί και με ποιον τρόπο. Δεν αρκεί μια απλή αποτύπωση. Χρειάζεται να εξεταστούν εναλλακτικά σενάρια, τα τμήματα που μπορούν να δημιουργηθούν, η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητά τους, τα κτίσματα που αντιστοιχούν σε κάθε τμήμα και η επίδραση της διαίρεσης στη συνολική αξία.
Μια διανομή μπορεί να φαίνεται δίκαιη ως προς τα τετραγωνικά μέτρα, αλλά να είναι άνιση στην πράξη. Η τεχνική έκθεση δίνει τη δυνατότητα στους συγκύριους να συζητήσουν με βάση συγκεκριμένα δεδομένα και μπορεί να αποτελέσει τη βάση μιας εξωδικαστικής συμφωνίας. Αν η υπόθεση οδηγηθεί στο δικαστήριο, η ίδια τεκμηρίωση μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για το αν η αυτούσια διανομή είναι εφικτή, νόμιμη και οικονομικά συμφέρουσα.
Ποιες εξωδικαστικές λύσεις μπορούν να εξεταστούν;
Ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της περιουσίας, μπορεί να συμφωνηθεί αυτούσια διανομή, εξαγορά των ποσοστών από έναν συγκύριο, οικονομική εξίσωση ή κοινή πώληση και διανομή του τιμήματος. Όταν υπάρχουν περισσότερα ακίνητα στην ίδια κληρονομιά, ενδέχεται να είναι προτιμότερο κάθε κληρονόμος να λάβει διαφορετικό ακίνητο, με εξίσωση των αξιών, αντί όλοι να αποκτήσουν μικρά ποσοστά σε όλα.
Η εξωδικαστική λύση είναι κατά κανόνα ταχύτερη και οικονομικότερη. Κυρίως, όμως, επιτρέπει στους ίδιους τους ιδιοκτήτες να ελέγξουν το αποτέλεσμα και να αποφύγουν μια μακρά δικαστική αντιπαράθεση.
Τι αλλάζει με το νέο κληρονομικό δίκαιο;
Η νέα κατεύθυνση επιχειρεί να περιορίσει τον περαιτέρω κατακερματισμό της περιουσίας και τη δημιουργία ολοένα μικρότερων εξ αδιαιρέτου ποσοστών, τα οποία συχνά καθιστούν ένα ακίνητο δύσκολο ή αδύνατο να αξιοποιηθεί.
Παράλληλα, η νόμιμη μοίρα αποκτά διαφορετική πρακτική αντιμετώπιση, καθώς ενισχύεται η χρηματική ικανοποίηση του δικαιούχου αντί της υποχρεωτικής δημιουργίας νέας συγκυριότητας στο ίδιο ακίνητο, όταν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να περιοριστούν οι περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο καταλήγει σε πολλούς συγκύριους αποκλειστικά λόγω της κληρονομικής διαδοχής.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν, τέλος, η πραγματική αξία και η δυνατότητα αξιοποίησης του ακινήτου. Δεν αρκεί να είναι γνωστό ότι δύο κληρονόμοι δικαιούνται από ένα ποσοστό. Πρέπει να διαπιστωθεί αν το ακίνητο διαιρείται, αν η διαίρεση δημιουργεί μη οικοδομήσιμα τμήματα και αν υπάρχει πρακτικότερος τρόπος οικονομικής εξίσωσης.
Μπορεί να συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία σε εξ αδιαιρέτου ακίνητο εκτός σχεδίου;
Η κάθετη ιδιοκτησία δεν αποτελεί γενικά ελεύθερη λύση για τον χωρισμό ενός αδόμητου γηπέδου εκτός σχεδίου. Υπάρχει, ωστόσο, ειδικό καθεστώς για ορισμένες περιπτώσεις εκτός σχεδίου γηπέδων στα οποία έχουν ανεγερθεί έως τις 28 Ιουλίου 2011 κτίσματα, είτε νόμιμα είτε αυθαίρετα που μπορούν να υπαχθούν στις σχετικές διατάξεις.
Στην πράξη συναντώνται συχνά περιπτώσεις όπου συγκύριοι έχουν χτίσει κατοικίες σε διαφορετικά σημεία του ίδιου γηπέδου και θεωρούν επί χρόνια ότι «ο καθένας έχει το σπίτι και το κομμάτι του». Δεν αρκεί, όμως, να ειπωθεί «θα γίνει κάθετη ιδιοκτησία». Απαιτείται έλεγχος του χρόνου κατασκευής, της νομιμότητας ή της δυνατότητας υπαγωγής των αυθαιρέτων, των τίτλων, των ποσοστών, της θέσης των κτισμάτων και όλων των ειδικών προϋποθέσεων του νόμου.
Αν ένας συγκύριος έχτισε σπίτι, το κτίσμα και η γη γύρω του είναι δικά του;
Όχι αυτομάτως. Εάν δεν υπάρχει νόμιμος διαχωρισμός ή σύσταση αυτοτελούς ιδιοκτησίας, το γεγονός ότι ένας συγκύριος ανέγειρε και χρησιμοποιεί ένα κτίσμα σε συγκεκριμένο σημείο δεν σημαίνει ότι το αντίστοιχο τμήμα της γης περιήλθε αποκλειστικά στην κυριότητά του.
Χρειάζεται να ελεγχθούν οι τίτλοι, οι άδειες, τυχόν συστάσεις, η πολεοδομική κατάσταση και η πραγματική θέση των κτισμάτων. Η τακτοποίηση μιας αυθαίρετης κατασκευής, όπου επιτρέπεται, αντιμετωπίζει το πολεοδομικό ζήτημα, δεν δημιουργεί όμως από μόνη της αυτοτελές εμπράγματο δικαίωμα.
Μπορούν τρεις συγκύριοι να χωρίσουν ένα οικόπεδο 1.200 τ.μ. σε τρία τμήματα των 400 τ.μ.;
Όχι απαραίτητα. Αν οι ισχύοντες όροι απαιτούν μεγαλύτερο ελάχιστο εμβαδόν ή συγκεκριμένο πρόσωπο σε δρόμο, τα νέα τμήματα μπορεί να μην είναι άρτια ή οικοδομήσιμα. Μια αριθμητικά ίση διανομή μπορεί, επομένως, να είναι πολεοδομικά αδύνατη ή οικονομικά επιζήμια.
Επιπλέον, ένα τμήμα μπορεί να περιλαμβάνει το κτίσμα και την καλύτερη πρόσβαση, ενώ ένα άλλο να έχει σαφώς χαμηλότερη αξία. Η ισότητα δεν κρίνεται μόνο από τα τετραγωνικά μέτρα, αλλά και από την πραγματική αξία και τη δυνατότητα αξιοποίησης κάθε τμήματος.
Τι συμβαίνει όταν οι συγκύριοι δεν συμφωνούν;
Όταν αποτυγχάνει κάθε προσπάθεια συνεννόησης, κάθε συγκύριος μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει ο νόμος, να ζητήσει δικαστική διανομή. Το δικαστήριο εξετάζει αν είναι δυνατή η αυτούσια διανομή χωρίς ουσιώδη μείωση της αξίας του ακινήτου.
Εάν το ακίνητο δεν μπορεί να διαιρεθεί νόμιμα ή η διαίρεση κριθεί ασύμφορη, μπορεί να οδηγηθεί σε πλειστηριασμό και το τίμημα να διανεμηθεί στους συγκύριους ανάλογα με τα ποσοστά τους. Για τον λόγο αυτό, η αγωγή διανομής θα πρέπει να αποτελεί την έσχατη λύση και όχι την πρώτη κίνηση.
Προσοχή: Η δικαστική διαδικασία δεν πρέπει να ξεκινά με ελλιπή φάκελο. Ένα πρόσφατο τοπογραφικό, σαφής εικόνα για την οικοδομησιμότητα και ολοκληρωμένη τεχνική πρόταση βοηθούν τον δικηγόρο να διατυπώσει σωστά το αίτημα και το δικαστήριο να αξιολογήσει τις πραγματικές δυνατότητες του ακινήτου.
