Σχεδόν τρία και μισό εκατομμύρια ακίνητα —στο πλαίσιο του 72% της έως τώρα κτηματογράφησης— εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Δικαιοσύνης. Το φαινόμενο αυτό καθιστά επισφαλείς κάθε μεταβίβαση ή άλλη εγγραπτέα πράξη και δημιουργεί σοβαρά εμπόδια σε ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.
Το πρόβλημα εντείνεται όταν δεν υπάρχει μεταγεγραμμένος συμβολαιογραφικός τίτλος και ο ιδιοκτήτης στηρίζει το δικαίωμά του στην έκτακτη χρησικτησία —δηλαδή στη συνεχή νομή του ακινήτου για τουλάχιστον είκοσι έτη. Μέχρι σήμερα, στις περισσότερες τέτοιες περιπτώσεις η μόνη οδός ήταν η δικαστική προσφυγή, με το κόστος, τον χρόνο και την επιβάρυνση συγκέντρωσης αποδεικτικών στοιχείων που αυτή συνεπάγεται.
Με νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου Δικαιοσύνης επιχειρείται πλέον μια εναλλακτική διαδρομή: η κτηματολογική διαμεσολάβηση. Πριν από την κατάθεση αναγνωριστικής αγωγής για κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας, ο ενδιαφερόμενος υποχρεούται να συμμετάσχει σε μια αρχική συνεδρία ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, με πρόσκληση και προς το ελληνικό Δημόσιο να λάβει μέρος.
Η νέα διαδικασία δεν αποτελεί αυτόματη αναγνώριση της κυριότητας ούτε εφαρμόζεται σε κάθε εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη». Αφορά αποκλειστικά υποθέσεις όπου η αιτία κτήσης που επικαλείται ο ιδιώτης είναι η έκτακτη χρησικτησία. Αν υπάρχουν μεταγεγραμμένοι τίτλοι που απλώς δεν καταχωρίστηκαν ή αν το ζήτημα είναι γεωμετρικό, απαιτούνται άλλες διοικητικές ή δικαστικές ενέργειες. Εξαιρούνται επίσης περιπτώσεις που ανήκουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστες.
Αν η αρχική συνεδρία παραλειφθεί, η αγωγή θα κηρύσσεται απαράδεκτη. Στόχος της ρύθμισης είναι να δοθεί πρώτα η ευκαιρία εξωδικαστικής επίλυσης: αν το Δημόσιο δηλώσει ότι δεν προβάλλει εμπράγματα δικαιώματα και τα προσκομισθέντα στοιχεία κρίνονται επαρκή, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Αν, αντιθέτως, το Δημόσιο αντιτάξει αξίωση, η υπόθεση θα παραπέμπεται στο αρμόδιο Πρωτοδικείο για τακτική εκδίκαση.
Η διαδικασία απαιτεί συγκροτημένη και πολυεπίπεδη τεκμηρίωση. Εκτός από το έντυπο Ε9, που δεν επαρκεί από μόνο του ως τίτλος, θα αξιολογούνται λογαριασμοί ρεύματος, ύδρευσης και τηλεφωνίας, μισθωτήρια, αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις σε δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες, τοπογραφικά διαγράμματα και ιδιωτικά συμφωνητικά πώλησης ή διανομής με βεβαία χρονολογία τουλάχιστον είκοσι ετών. Στην ουσία, δεν αρκεί ένα μόνο έγγραφο· θα αξιολογείται μια συνολική αλληλουχία στοιχείων που αποδεικνύει μακροχρόνια και συνεχή συμπεριφορά νομέα.
Προβλέπεται επίσης η προσκόμιση τουλάχιστον δύο ενόρκων βεβαιώσεων. Οι μάρτυρες δεν μπορούν να περιορίζονται σε γενικές διαπιστώσεις· πρέπει να δηλώνουν ρητά τη νομή διάρκειας είκοσι ετών που έχει ήδη συμπληρωθεί μέχρι την προσφυγή στη διαμεσολάβηση, καθώς και να προσδιορίζουν με σαφήνεια εμβαδόν, θέση και όρια του ακινήτου.
Καίριος παράγοντας στην όλη διαδικασία είναι ο ρόλος του μηχανικού. Ο μηχανικός δεν κρίνει το ιδιοκτησιακό δικαίωμα —αυτό είναι νομικό ζήτημα— αλλά έχει κρίσιμη αποστολή στην τεχνική ταυτοποίηση: έλεγχος θέσης, εμβαδού, ορίων, ΚΑΕΚ, παλαιών τοπογραφικών, τίτλων, οικοδομικών αδειών και της πραγματικής κατάστασης στο έδαφος. Ιδιαίτερα για εκτός σχεδίου ακίνητα, όπου οι παλαιές περιγραφές μπορεί να είναι αόριστες, ένα σύγχρονο εξαρτημένο τοπογραφικό θεωρείται συχνά απαραίτητο.
Οι ιδιοκτήτες που συχνότερα αντιμετωπίζουν την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι κάτοχοι αγροτεμαχίων και παλαιών οικοπέδων, κληρονόμοι που δεν ολοκλήρωσαν αποδοχή κληρονομιάς, όσοι απέκτησαν ακίνητο χωρίς μεταγεγραμμένο συμβόλαιο και περιπτώσεις άτυπων διανομών. Επιπλέον, σημαντικά προβλήματα προκύπτουν όταν υπάρχει ασυμφωνία ανάμεσα σε τίτλους, Ε9, τοπογραφικά και την κτηματολογική εγγραφή· σε αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται τεχνική ακρίβεια για την ταυτοποίηση του επίδικου γεωτεμαχίου.
Ανεπίλυτες λανθασμένες αρχικές εγγραφές υπόκεινται σε προθεσμίες αμφισβήτησης· αν ο χαρακτηρισμός «αγνώστου ιδιοκτήτη» οριστικοποιηθεί χωρίς διόρθωση, δημιουργούνται σοβαρές συνέπειες για όποιον θεωρεί ότι είναι πραγματικός κύριος. Ειδικότερα, όσο διατηρείται η λανθασμένη εγγραφή, το ακίνητο δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ασφαλούς μεταβίβασης, γονικής παροχής, δωρεάς ή άλλης εγγραπτέας πράξης.
Πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε ενέργεια, επιβάλλεται λεπτομερής έλεγχος του κτηματολογικού φύλλου και του κτηματολογικού διαγράμματος για να προσδιοριστεί ο ακριβής χαρακτήρας του προβλήματος: εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη», λάθος χωρική απεικόνιση ή διαφορετικό δικαίωμα. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη συμφωνία Ε9, τίτλων, τοπογραφικών, οικοδομικών αδειών και της πραγματικής κατάστασης στο έδαφος, καθώς διαφορετικά εμβαδά ή ασαφή όρια μπορούν να δυσχεράνουν ακόμη και περιπτώσεις με ισχυρές αποδείξεις μακροχρόνιας νομής.
«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+5 ερωτήσεις-απαντήσεις όλες τις πληροφορίες για το νέο σκηνικό που διαμορφώνεται.
