Η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί εκ νέου τις διασταυρώσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων του 2025, βάζοντας στο «μικροσκόπιο» χιλιάδες συμβόλαια. Στόχος είναι να εντοπιστούν σπίτια, οικόπεδα, γραφεία και καταστήματα που άλλαξαν χέρια χωρίς να έχουν τηρηθεί οι υποχρεώσεις που συνδέονται με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Σύμφωνα με την Αρχή, οι διασταυρώσεις θα περάσουν από κόσκινο κάθε πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που συνοδεύει μεταβιβάσεις, με έμφαση στον έλεγχο του εάν τα ακίνητα περιλαμβάνονται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για τα πέντε προηγούμενα έτη ή, σε ειδικές περιπτώσεις, για έξι έτη. Στην έρευνα θα εμπλακούν συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και κτηματολογικά γραφεία· όπου εντοπιστούν παραβάσεις, προβλέπονται κυρώσεις.
Οι έλεγχοι θα γίνουν εξ αποστάσεως από τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των Δημόσιων Οικονομικών Υπηρεσιών (ΔΟΥ) ή από τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ). Η διερεύνηση των υποθέσεων βασίζεται σε κριτήρια ανάλυσης κινδύνου (risk analysis) και αξιοποιεί ηλεκτρονικά διαθέσιμα δεδομένα, καθώς και πληροφορίες από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές της ΑΑΔΕ.
Η χρήση ειδικών εργαλείων ανάλυσης κινδύνου επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να διασταυρώνει στοιχεία γρήγορα και στοχευμένα, με σκοπό την αποκάλυψη περιπτώσεων όπου είτε δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στο συμβόλαιο είτε το πιστοποιητικό είναι ελλιπές ή ανακριβές.
Από πλευράς στοιχείων, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι το 2025 μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY υποβλήθηκαν 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Επιπλέον, από την αρχή του έτους έχουν υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων, με τον φόρο που έχει βεβαιωθεί να φτάνει τα 335 εκατ. ευρώ.
Ο νόμος ορίζει σαφώς τις υποχρεώσεις σχετικά με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Ειδικότερα:
- Σε περίπτωση εκποιητικής δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη. Εάν το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, σε αυτό βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης.
- Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες, με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές του ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο, περιλαμβανομένων των ληξιπρόθεσμων δόσεων ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους κατά τον χρόνο έκδοσης του πιστοποιητικού, και έχει καταβάλει επίσης τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη και, αν εκδίδεται πιστοποιητικό μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, για τα έξι τελευταία έτη.
- Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς μνημονεύεται και επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα επί του ακινήτου που κληρονομείται ή εφόσον ο κληρονομούμενος έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον φόρο για αυτό.
- Θεωρείται έγκυρη η μνημόνευση, επισύναψη ή προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, στο οποίο το κτίσμα αποτυπώνεται με απόκλιση της επιφάνειάς του μέχρι 5 τετραγωνικά μέτρα και το γήπεδο ή το οικόπεδο αποτυπώνονται με απόκλιση μέχρι 2% της επιφάνειάς τους ή παραλείπονται ή αναγράφονται εσφαλμένα στοιχεία που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν συνεπάγονται την επιβολή μειωμένου φόρου.
Οι κυρώσεις για παράβαση των υποχρεώσεων είναι προκαθορισμένες: οι συμβολαιογράφοι και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που παραβαίνουν υπόκεινται σε πρόστιμο ανά συμβολαιογραφική πράξη. Το πρόστιμο ορίζεται σε 2% επί της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία επισυνάπτεται ανακριβές πιστοποιητικό, και δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 100 ευρώ ή ανώτερο από 1.000 ευρώ. Σε περίπτωση που από τη χρήση ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκύπτει απώλεια φόρου, δεν επιβάλλεται πρόστιμο.
Εάν, δε, δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό, το πρόστιμο ορίζεται σε 1‰ επί της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό ανά συμβολαιογραφική πράξη και επίσης δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 100 ευρώ ή ανώτερο από 1.000 ευρώ.
Η ΑΑΔΕ επισημαίνει ότι οι διασταυρώσεις αποτελούν εργαλείο αποτροπής φοροδιαφυγής και διασφάλισης της ορθής τήρησης των διαδικασιών μεταβίβασης. Οι αρμόδιες υπηρεσίες προειδοποιούν ότι οι ελεγχόμενες υποθέσεις που θα εντοπιστούν μέσω risk analysis θα διερευνηθούν σε βάθος και, όπου απαιτείται, θα επιβληθούν οι προβλεπόμενες κυρώσεις.
