Η ψηφιακή μετάβαση του Κτηματολογίου φέρνει ερωτήματα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες και επαγγελματίες: ποια από τις υπηρεσίες λειτουργούν ήδη ηλεκτρονικά και ποιες εξακολουθούν να απαιτούν φυσική παρουσία στο Κτηματολογικό Γραφείο;
Με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, η εφημερίδα «ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζει, μέσα από 10+5 ερωτήσεις – απαντήσεις, όλα όσα πρέπει να γνωρίζει ο πολίτης για το νέο ψηφιακό περιβάλλον που διαμορφώνεται.
Σε πρώτη φάση, οι υπηρεσίες παραμένουν κατανεμημένες σε διαφορετικές ιστοσελίδες και εφαρμογές. Ο νέος σχεδιασμός προβλέπει τη σταδιακή ενοποίηση τους στο ktimatologio.gov.gr, ώστε οι χρήστες να μην ψάχνουν κάθε διαδικασία σε ξεχωριστή πύλη. Μέχρι όμως την ολοκλήρωση αυτής της ενοποίησης, η πραγματικότητα είναι πως ο ενδιαφερόμενος θα μεταφέρεται από εφαρμογή σε εφαρμογή ανάλογα με το ζητούμενο – πιστοποιητικά, στοιχεία κτηματογράφησης ή γεωχωρικές πληροφορίες.
Πολλές υπηρεσίες είναι ήδη διαθέσιμες: ανάλογα με την περιοχή και το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου, οι ιδιοκτήτες μπορούν να βλέπουν ηλεκτρονικά τα καταχωρισμένα δικαιώματά τους, να συμμετέχουν στην ανάρτηση, να ζητούν πιστοποιητικά, αντίγραφα κτηματολογικών φύλλων και αποσπάσματα διαγραμμάτων και να παρακολουθούν αιτήματα. Σημαντικό μέρος των πράξεων υποβάλλεται ηλεκτρονικά από συμβολαιογράφους, δικηγόρους και άλλους επαγγελματίες.
Ωστόσο, τα παλαιά αρχεία, οι ελλιπείς εγγραφές και οι γεωμετρικές ασυμφωνίες εξακολουθούν να απαιτούν έλεγχο από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Δεν είναι ακόμη δυνατή η ολοκληρωμένη ηλεκτρονική υποβολή και ολοκλήρωση χωρικών ή γεωμετρικών μεταβολών: ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί σήμερα να διορθώσει ψηφιακά τα όρια, το σχήμα ή το εμβαδόν του ακινήτου του.
Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων εξακολουθεί να γίνεται με αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και προηγείται τεχνικός έλεγχος από μηχανικό. Η αίτηση συνοδεύεται από ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα, τοπογραφικό και τα δικαιολογητικά που τεκμηριώνουν τη διόρθωση. Αν επηρεάζονται όμορα ακίνητα, οι δικαιούχοι πρέπει να ενημερωθούν και να έχουν δυνατότητα να εκφράσουν τις απόψεις τους· σε περίπτωση ουσιαστικής διαφωνίας για κυριότητα ή κοινό όριο, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική απόφαση.
Ως «χωρική ή γεωμετρική μεταβολή» ορίζεται κάθε πράξη που αλλάζει την απεικόνιση ενός ακινήτου στο κτηματολογικό διάγραμμα: συνενώσεις, κατατμήσεις, σύσταση ή κατάργηση χώρων αποκλειστικής χρήσης, δουλειές διόδου, καθώς και διόρθωση θέσης, σχήματος, ορίων ή εμβαδού. Πρόκειται για διαδικασίες που επηρεάζουν έκταση και δικαιώματα τρίτων, απαιτούν τεχνική αποτύπωση, έλεγχο τίτλων και, όπου χρειάζεται, συμβολαιογραφική ή διοικητική διαδικασία.
Το Μητρώο Πιστοποιημένων Μηχανικών Κτηματολογίου έχει θεσμοθετηθεί, αλλά δεν λειτουργεί ακόμη πλήρως. Τον Οκτώβριο του 2025 υπογράφηκε προγραμματική σύμβαση δεκαοκτώ μηνών μεταξύ του Ελληνικού Κτηματολογίου και του ΤΕΕ για την οργάνωση της διαδικασίας, ωστόσο εκκρεμούν η δημιουργία του πληροφοριακού συστήματος αιτήσεων, το εκπαιδευτικό υλικό, η κατάρτιση, οι εξετάσεις και η εγγραφή μηχανικών.
Όταν το Μητρώο τεθεί σε λειτουργία, ο πιστοποιημένος μηχανικός θα μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας, να εξετάζει αιτήματα σχετικά με γεωμετρικές διορθώσεις και να επιταχύνει τη διεκπεραίωσή τους. Δεν θα έχει, όμως, τη δυνατότητα να μετακινεί αυθαίρετα όρια, να παρακάμπτει τίτλους ή να επιλύει διαφορές κυριότητας: οι διαφορές αυτές θα επιλύονται με τις προβλεπόμενες διοικητικές ή δικαστικές διαδικασίες, ενώ ο ρόλος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν καταργείται.
Ο Ψηφιακός Χάρτης του Κτηματολογίου προβάλλει γεωχωρικά δεδομένα και, μέσω διασύνδεσης με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του ΤΕΕ, εμφανίζει βασικά στοιχεία για χρήσεις γης και όρους δόμησης όπου υπάρχουν διαθέσιμα δεδομένα: συντελεστή δόμησης, κάλυψη, ύψος, αριθμό ορόφων και προϋποθέσεις αρτιότητας. Ωστόσο δεν περιλαμβάνει εκτός σχεδίου περιοχές, μη οριοθετημένους οικισμούς ή επεκτάσεις χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο και δεν αποτελεί επίσημη βεβαίωση αρτιότητας ή οικοδομησιμότητας.
Πριν από οποιαδήποτε συναλλαγή, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκρίνει τίτλο ιδιοκτησίας, κτηματολογικό φύλλο, κτηματολογικό διάγραμμα, τοπογραφικό και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ελέγχονται ΚΑΕΚ, είδος και ποσοστό δικαιώματος, θέση, εμβαδόν και περίγραμμα. Για οικόπεδα και αγροτεμάχια απαιτείται επιπλέον έλεγχος αρτιότητας, πρόσβασης, χρήσεων γης, ζωνών προστασίας και ειδικών όρων δόμησης.
Αν διαπιστωθεί σφάλμα δεν πρέπει ο ιδιοκτήτης να περιμένει μέχρι τη συναλλαγή: χρειάζεται να εξακριβωθεί αν πρόκειται για περιγραφικό σφάλμα, λανθασμένη αρχική εγγραφή, γεωμετρική ασυμφωνία ή αμφισβήτηση κυριότητας. Κάθε περίπτωση έχει διαφορετική διαδικασία και ενδεχομένως συγκεκριμένες προθεσμίες. Η έγκαιρη αντιμετώπιση μειώνει τον κίνδυνο καθυστερήσεων και πρόσθετου κόστους.
Η ψηφιοποίηση αναμένεται να μειώσει μετακινήσεις, αναζήτηση έντυπων φακέλων και χρόνους έκδοσης τυποποιημένων εγγράφων, αλλά δεν μπορεί από μόνη της να εξαλείψει καθυστερήσεις που οφείλονται σε ελλιπή στοιχεία, αντιφατικούς τίτλους, λάθη στα διαγράμματα, δικαιώματα τρίτων ή έλλειψη προσωπικού. Η τελική βελτίωση θα κριθεί από τη σταθερότητα των εφαρμογών, την ορθότητα των δεδομένων, την καθαρότητα οδηγιών και την απάντηση των υπηρεσιών σε προβλέψιμους χρόνους.
Συμβουλή προς τον πολίτη: πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία, να ελέγχει ποια υπηρεσία είναι διαθέσιμη ψηφιακά και να διασφαλίζει τεχνικό και νομικό έλεγχο όπου απαιτείται, ώστε να αποφευχθούν προβλήματα στη συνέχεια.
