Η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί νέο μηχανισμό που ξεμπλοκάρει τις μεταβιβάσεις χιλιάδων κατασχεμένων ακινήτων, δίνοντας πλέον τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε πώληση χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση των οφειλών προς το Δημόσιο.
«Κλειδί» της νέας διαδικασίας αποτελεί η φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη: από αυτήν θα εξαρτάται το ποσοστό της παρακράτησης του τιμήματος που θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ. Ο συμβολαιογράφος θα παρακρατεί και θα αποδίδει στην ΑΑΔΕ ποσοστό που κυμαίνεται από 25% έως και 100% του τιμήματος, ανάλογα με τη βαθμολογία φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη — όσο υψηλότερη η βαθμολογία, τόσο χαμηλότερο το ποσοστό παρακράτησης.
Οι όροι, τα κριτήρια και τα δικαιολογητικά βάσει των οποίων θα εγκρίνεται η άρση της κατάσχεσης περιγράφονται στην απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή.
Πώς υποβάλλεται η αίτηση. Η αίτηση για άρση κατάσχεσης κατατίθεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην πύλη myAADE (https://www.aade.gr/ —> Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE —> Τα Aιτήματά μου —> Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές —> Αρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία). Η αίτηση υποβάλλεται στην αρμόδια υπηρεσία της ΑΑΔΕ που έχει την επιδίωξη είσπραξης της οφειλής. Εάν υπάρχουν κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, η αίτηση υποβάλλεται μόνο σε μία από αυτές.
Στην αίτηση συμπληρώνονται, μεταξύ άλλων:
- ΑΦΜ και ονοματεπώνυμο/επωνυμία του αιτούντος,
- ΑΦΜ και επωνυμία ή ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου στον οποίο θα κατατεθεί η απόφαση άρσης κατάσχεσης, καθώς και το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο/Υποθηκοφυλακείο,
- το ακίνητο με τον αριθμό ταυτότητας ακινήτου (ΑΤΑΚ), την εμπορική και την αντικειμενική αξία, καθώς και το τίμημα και τον τρόπο καταβολής αυτού,
- τα στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης (αριθμό και ημερομηνία, υπηρεσία που επέβαλε την κατάσχεση), το ποσό των οφειλών για τις οποίες επιβλήθηκε και τα στοιχεία καταχώρισής της στο Κτηματολογικό Γραφείο/εγγραφή στο Υποθηκοφυλακείο.
Δικαιολογητικά που απαιτούνται. Μαζί με την αίτηση ο οφειλέτης πρέπει να συνυποβάλει:
- πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου ή πιστοποιητικά ιδιοκτησίας από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο/Υποθηκοφυλακείο,
- πρόσφατη έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή στην περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας ή όταν η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί,
- φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Διασφαλισμένη οφειλή. Αν το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών καλύπτεται πλήρως με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες και δεν απαιτείται παρακράτηση, ο οφειλέτης υποβάλλει τα σχετικά πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, έκθεση εκτίμησης και φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο. Σε περίπτωση υποθήκης υπέρ τρίτων απαιτείται και βεβαίωση για το ύψος της ενυπόθηκης απαίτησης κατά τον χρόνο υποβολής.
Πρόσφατα θεωρούνται τα δικαιολογητικά που έχουν εκδοθεί εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης.
Απόφαση και διάρκεια. Η απόφαση άρσης της κατάσχεσης εκδίδεται από τον αρμόδιο προϊστάμενο για την είσπραξη της οφειλής και ισχύει για έναν μήνα.
Το τίμημα της μεταβίβασης. Το τίμημα δεν μπορεί να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου όπως είχε προσδιοριστεί κατά το χρόνο της κατάσχεσης. Όταν η εμπορική αξία είναι κατώτερη της αντικειμενικής, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περιπτώσεις παλαιών κατασχέσεων (πέραν της πενταετίας) ή όταν δεν υπάρχει προσδιορισμένη εμπορική αξία, απαιτείται έκθεση ανεξάρτητου πιστοποιημένου εκτιμητή.
Βασικές προϋποθέσεις για να γίνει η πώληση. Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση πρέπει σωρευτικά:
- ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής,
- το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου όπως είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη,
- από το τίμημα της μεταβίβασης να παρακρατείται από τον/τη συμβολαιογράφο ποσό που αποδίδεται στην ΑΑΔΕ και αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι μεγαλύτερο και καθορίζεται με βάση τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας και την εισπραξιμότητα της υπόλοιπης οφειλής. Εάν η παρακράτηση που προκύπτει είναι μεγαλύτερη από το ποσό που αναφέρεται στο αποδεικτικό ενημερότητας ή στη βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.
Βαθμολόγηση φορολογικής συνέπειας. Η ΑΑΔΕ αξιολογεί τον οφειλέτη με βάση πέντε κριτήρια, τα οποία συγκροτούν συνολική βαθμολογία από 0 έως 100 βαθμούς:
- Συνέπεια στις ρυθμίσεις οφειλών (έως 10 βαθμοί): εξετάζεται αν τα τελευταία τρία χρόνια ο οφειλέτης διατήρησε τις ρυθμίσεις του χωρίς απώλειες και δεν έχει αρρύθμιστες ληξιπρόθεσμες οφειλές,
- Φορολογική συνέπεια (έως 20 βαθμοί): αξιολογείται η εμπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και ΦΠΑ κατά την τελευταία τριετία,
- Αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15 βαθμοί): όσο μεγαλύτερο το ποσοστό της οφειλής που έχει εξοφληθεί, τόσο υψηλότερη η βαθμολογία,
- Χρόνος από την επιβολή της κατάσχεσης (έως 25 βαθμοί): ευνοούνται οι πιο πρόσφατες κατασχέσεις, ενώ η παλαιότητα μειώνει τη βαθμολογία,
- Προέλευση της οφειλής (έως 30 βαθμοί): υψηλότερη βαθμολογία λαμβάνουν οι οφειλές με μικρό ποσοστό ΦΠΑ και παρακρατούμενων φόρων.
Η συνολική βαθμολογία μεταφράζεται σε ποσοστό παρακράτησης επί του υπολοίπου της κατάσχεσης ως εξής:
- 80-100 βαθμοί: παρακράτηση 25%,
- 60-79 βαθμοί: παρακράτηση 45%,
- 40-59 βαθμοί: παρακράτηση 65%,
- 20-39 βαθμοί: παρακράτηση 85%,
- 0-19 βαθμοί: παρακράτηση 100%.
Με τον νέο μηχανισμό η ΑΑΔΕ επιχειρεί να συνδυάσει την προστασία του δημοσίου συμφέροντος με την ευελιξία στην αξιοποίηση ακινήτων που έχουν τεθεί υπό κατάσχεση, δίνοντας κίνητρα σε συνεπείς οφειλέτες και διασφαλίζοντας ταυτόχρονα τη δυνατότητα είσπραξης των οφειλών.
