Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων έφερε σημαντική αλλαγή στο πλαίσιο των κατασχέσεων: πλέον είναι δυνατή η πώληση ακινήτου που έχει επιβληθεί κατάσχεση ακόμη και αν από το τίμημα δεν εξοφλείται πλήρως η οφειλή του ιδιοκτήτη προς την ΑΑΔΕ. Η νέα ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα αποδέσμευσης του ακινήτου με μερική καταβολή, διευκολύνοντας ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν ή να πωλήσουν την περιουσία τους.
Το μέτρο ενεργοποιείται με την απόφαση Α.1158/2026 του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή και εφαρμόζει το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (αρθ. 18 ν. 5293/2026), παρέχοντας μεγαλύτερη ευελιξία στις μεταβιβάσεις ακινήτων και διευκολύνοντας την αγορά.
Η διαδικασία ξεκινά ψηφιακά: ο οφειλέτης που επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο με κατάσχεση υποβάλλει αίτηση άρσης της κατάσχεσης στην πύλη myAADE (myaade.gr) μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > ‘Αρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση με επαχθή αιτία (π.χ. πώληση) πρέπει να συμπορεύονται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις:
• ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής (αρθ. 12 ΚΦΔ).
• το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
• από το τίμημα της μεταβίβασης να παρακρατείται από τον/την συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό τουλάχιστον ίσο με το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι μεγαλύτερο, με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Αν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση είναι μεγαλύτερο από εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.
Όταν πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση που αποστέλλεται στον οφειλέτη, συνοδευόμενη από έγγραφο στο οποίο αποτυπώνεται ο υπολογισμός των συντελεστών βαρύτητας για τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Παράδειγμα: Φυσικό πρόσωπο που έχει ακίνητο με κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ επιθυμεί να το πουλήσει. Εφόσον, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία (100 βαθμοί), το ποσοστό παρακράτησης καθορίζεται στο κατώτατο όριο του 25%.
Στην περίπτωση αυτή, προκειμένου να αρθεί η κατάσχεση:
• θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% × 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός εάν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό — οπότε θα παρακρατηθεί το μεγαλύτερο προβλεπόμενο ποσό.
• μετά την καταβολή του παρακρατηθέντος ποσού θα μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση. Υπό το προηγούμενο καθεστώς ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ για να προχωρήσει η πώληση.
Για πληροφορίες ή διευκρινίσεις οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521:
• Τηλεφωνικά: στο 1521 (χωρίς χρέωση), εργάσιμες ημέρες από 7:00 έως 20:00.
• Ψηφιακά: στο my1521 (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό – Κατασχέσεις > ‘Αρση Κατασχέσεων.
