Το υπουργείο Δικαιοσύνης φέρνει στο τραπέζι μια ριζική αναθεώρηση του νομικού πλαισίου για τα ακίνητα με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, επιδιώκοντας να ξεμπλοκάρει χρόνιες παθογένειες της αγοράς και να διευκολύνει την αξιοποίηση, την αναβάθμιση και τη μεταβίβαση ακινήτων.
Στόχος της πρωτοβουλίας είναι η συγκέντρωση και εκσυγχρονισμός διάσπαρτων διατάξεων, χωρίς όμως την κατάργηση του αναγκαίου τεχνικού και πολεοδομικού ελέγχου. Οι ανακοινώσεις προς το παρόν αποτυπώνουν την κατεύθυνση των αλλαγών· το ισχύον νομικό καθεστώς παραμένει σε ισχύ μέχρι την τελική ψήφιση του νομοσχεδίου.
Κεντρικά σημεία που εξετάζονται περιλαμβάνουν:
- την κατάτμηση και τη συνένωση διαμερισμάτων,
- τις ενεργειακές αναβαθμίσεις,
- τις επεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους,
- την αξιοποίηση κοινών οικοπέδων
- και το δικαίωμα υψούν.
Κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη που θα επιτρέψει την κατάτμηση μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων σε δύο κατοικίες, ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει απαγόρευση. Η ρύθμιση στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς κατοικίας στα αστικά κέντρα, αλλά η υλοποίησή της δεν είναι αυτόματη ούτε απλή.
Πέρα από την τοποθέτηση ενός διαχωριστικού τοίχου, απαιτείται έλεγχος για τη λειτουργική αυτοτέλεια κάθε κατοικίας: ανεξάρτητες παροχές, επαρκής φωτισμός και αερισμός, καθώς και εκτίμηση των επιπτώσεων σε δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης. Σε πολλές περιπτώσεις θα χρειάζεται οικοδομική άδεια ή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Αντίστοιχες προϋποθέσεις ισχύουν όταν σχεδιάζεται συνένωση δύο διαμερισμάτων. Η αφαίρεση τοίχου απαιτεί επιβεβαίωση ότι δεν πρόκειται για φέροντα οργανισμό, ενώ αλλαγές σε εγκαταστάσεις ή χρήσεις ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετες εγκρίσεις και συμβολαιογραφικές τροποποιήσεις.
Ενεργειακές αναβαθμίσεις και κοινόχρηστοι χώροι
Ο νέος Κώδικας δίνει έμφαση στην ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών και αναμένεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως θερμομόνωση, αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης και εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας.
Οι παρεμβάσεις αυτές απαιτούν τεχνική τεκμηρίωση, καθώς επηρεάζουν όψεις, δώματα και εγκαταστάσεις: η θερμομόνωση τροποποιεί την εξωτερική επιφάνεια, τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν χώρο στο δώμα, ενώ οι αντλίες θερμότητας εγείρουν ζητήματα βάρους, θορύβου και δικτύων. Τα όρια στις εργασίες εντός ιδιοκτησίας παραμένουν σαφή: επιτρέπονται απλές εσωτερικές αλλαγές, όχι όμως επεμβάσεις που θίγουν τον φέροντα οργανισμό, την όψη, τα κοινόχρηστα μέρη ή τις κοινές εγκαταστάσεις.
Ταράτσες, στέγες, πιλοτές, ακάλυπτοι χώροι και κλιμακοστάσια δεν μπορούν να μεταβάλλονται αυθαίρετα. Ακόμη και η αποκλειστική χρήση ενός χώρου δεν συνεπάγεται από μόνη της κυριότητα ούτε επιτρέπει μόνιμες κατασκευές χωρίς τον απαιτούμενο έλεγχο.
Δικαίωμα υψούν και προϋποθέσεις εργασιών
Η αναφορά στο δικαίωμα υψούν σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει αυτομάτως το δικαίωμα ανέγερσης νέου ορόφου. Πριν από οποιαδήποτε τέτοια σκέψη απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους, της στατικής επάρκειας και της πολεοδομικής νομιμότητας του κτιρίου.
Πριν από κάθε εργασία, ο ιδιοκτήτης οφείλει να συγκεντρώνει όλα τα απαραίτητα έγγραφα τα οποία είναι:
- τίτλος ιδιοκτησίας,
- σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
- κανονισμός,
- πίνακας χιλιοστών,
- σχέδια οικοδομικής άδειας,
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
- και στοιχεία από το Κτηματολόγιο.
Μόνο μετά από πλήρη τεχνικό και νομικό έλεγχο μπορεί να καθοριστεί τι είναι επιτρεπτό και ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθηθεί, ώστε να διασφαλίζονται τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και η πολεοδομική νομιμότητα.
