Από την 1η Μαΐου 2026 τέθηκε σε εφαρμογή μια εκτεταμένη μεταρρύθμιση στον τομέα των μισθώσεων, με τον Νόμο 5221/2025 να δίνει πλέον τη δυνατότητα έκδοσης «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» και στις περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης. Η πρωτοβουλία φιλοδοξεί να επιταχύνει την αποκατάσταση της κατοχής των ακινήτων, αποσυμφορώντας παράλληλα τα Δικαστήρια.
Στην πράξη, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να εξισορροπήσει δύο αντίρροπα συμφέροντα: το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να ανακτήσει την περιουσία του σε εύλογο χρόνο και την ανάγκη του ενοικιαστή να έχει επαρκή, αδάπανο χρόνο για να οργανώσει τη μετεγκατάστασή του. Συγκεκριμένα, ο νόμος διασφαλίζει στον ενοικιαστή τουλάχιστον έξι (6) μήνες, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε ενέργεια ή έξοδος εκ μέρους του, προκειμένου να μετακινηθεί.
Η ΠΟΜΙΔΑ δημοσίευσε εγκύκλιο που περιγράφει τη διαδικασία σε δέκα βήματα, αλλά επισημαίνει ήδη ένα κρίσιμο σημείο: οι εκμισθωτές που επιθυμούν την έκδοση διαταγής πρέπει να συνεχίσουν να απευθύνονται στους δικηγόρους τους για την ανάθεση των υποθέσεών τους και όχι σε “πιστοποιημένους” δικηγόρους, καθώς οι τελευταίοι ορίζονται απρόσωπα, με αλφαβητική σειρά, από τις Γραμματείες των Πρωτοδικείων και δεν μπορούν να επεμβαίνουν σε υποθέσεις όπου έχουν ήδη εμπλακεί ως δικηγόροι.
Η διαδικασία λειτουργεί συμπληρωματικά προς την υφιστάμενη δικονομική οδό, αλλά προσφέρει ταχύτερο μονοπάτι επειδή μειώνει τις δυνατότητες μακρόχρονης παρέλκυσης. Στην περίπτωση μη καταβολής ενοικίων, οι νόμιμες προθεσμίες παραμένουν αμετάβλητες: 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με πρακτική διάρκεια περίπου 3 μηνών, που μπορεί να παραταθεί από γιορτές ή θερινές διακοπές.
Για τις υποθέσεις λήξης μίσθωσης θεσπίζονται εκτενέστερες προθεσμίες: εξώδικη πρόσκληση τριών μηνών και προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής δύο μηνών, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια περίπου 6 μηνών, χωρίς να υπολογίζονται εορτές ή διακοπές – ώστε ο μισθωτής να έχει επαρκή χρόνο να μεταστέγασθεί.
Η διαδικασία κατάθεσης παραμένει δικηγορική: ο δικηγόρος του ιδιοκτήτη θα συντάσσει την εξώδικη πρόσκληση, θα την επιδίδει με δικαστικό επιμελητή και στη συνέχεια θα καταθέτει το δικόγραφο, το σχέδιο της διαταγής και τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου. Ο φάκελος πλέον συνοδεύεται από παράβολο ύψους 300€ ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα μελετήσει το φάκελο και θα υπογράψει τη διαταγή.
Η Γραμματεία ορίζει τον πιστοποιημένο δικηγόρο από κατάλογο μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου, με κριτήριο την αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου. Ο κατάλογος επαναλαμβάνεται κυκλικά όταν εξαντληθεί και δεν υπάρχει δυνατότητα παρέμβασης από τους διαδίκους ή τους δικηγόρους τους στον ορισμό ή στο έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου.
Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος έχει προθεσμία 20 ημερών για να ελέγξει την πληρότητα και τη νομιμότητα των εγγράφων και την πάροδο της προειδοποιητικής προθεσμίας του ενοικιαστή. Εφόσον διαπιστωθεί ότι όλα είναι νόμιμα, θα υπογράψει το σχέδιο της διαταγής, στην οποία θα αναφέρεται ρητά ότι η διαταγή μπορεί να εκτελεστεί μόνο μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίησή της, ανάλογα με τον λόγο έκδοσης, και ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιονδήποτε βάσιμο λόγο.
Το πρωτότυπο της διαταγής κατατίθεται από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία, η οποία εκδίδει το εκτελεστό τίτλο, το λεγόμενο “Απόγραφο”. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή λαμβάνει το Απόγραφο αφού υποβάλει σχετική αίτηση και καταβάλει τα τέλη απογράφου, εκδίδει αντίγραφό του και το επιδίδει στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή, με εντολή απόδοσης του ακινήτου εντός 20 ημερών σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων ή εντός διμήνου σε περίπτωση λήξης μίσθωσης.
Ο ενοικιαστής που χρειάζεται επιπλέον χρόνο μπορεί να ασκήσει ανακοπή ή να ζητήσει ασφαλιστικά μέτρα, συμπεριλαμβανομένης προσωρινής διαταγής μη εκτέλεσης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως γινόταν και στο παρελθόν, προτείνοντας οποιονδήποτε βάσιμο λόγο που πιθανολογεί την ανάγκη παράτασης.
Στο οικονομικό πεδίο, η νέα ρύθμιση επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη με αμοιβές δικηγόρου, δικαστικού επιμελητή και το παράβολο του πιστοποιημένου δικηγόρου – ποσά που συχνά είναι δύσκολο να ανακτήσει από τον ενοικιαστή. Η φιλοσοφία όμως του νόμου είναι σαφής: ταχύτερη αποκατάσταση της δυνατότητας κυριότητας του ιδιοκτήτη, με παράλληλο νομικά κατοχυρωμένο χρόνο προστασίας του ενοικιαστή για τη μετεγκατάστασή του.
