Ανισότητες στην εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας και βαθιά ανασφάλεια για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου αποτυπώνουν το σημερινό τοπίο: σε κάποιες περιοχές οι υπηρεσίες δόμησης εκδίδουν οικοδομικές άδειες, σε άλλες την ίδια στιγμή αρνούνται — με αποτέλεσμα σχεδόν όμοια ακίνητα να αντιμετωπίζονται διαφορετικά ανάλογα με τον δήμο και την τοπική πρακτική.
Βασική αιτία είναι η μη ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και, κυρίως, η καθυστέρηση στην έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) που θα καθορίζει τα κριτήρια αναγνώρισης των δρόμων ως κοινόχρηστων. Η έκδοσή του ωστόσο έχει μετατραπεί σε «καυτή πατάτα» για την κυβέρνηση και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς είναι σαφές ότι χιλιάδες ακίνητα χωρίς αναγνωρισμένο πρόσωπο σε δημόσιο δρόμο είτε θα παραμείνουν απούλητα είτε θα πωλούνται με εξευτελιστικές τιμές, πυροδοτώντας κοινωνικές και πολιτικές αντιδράσεις.
Στην πράξη, ήδη έχει επιβληθεί ένα άτυπο «μπλόκο»: η έκδοση νέων αδειών είναι πολύ δύσκολη και, ακόμη και όταν μια ΥΔΟΜ εκδώσει άδεια, υπάρχει ο κίνδυνος αυτή να ακυρωθεί δικαστικά ύστερα από προσφυγή γείτονα. Το αποτέλεσμα είναι διαφορετική διοικητική πρακτική από περιοχή σε περιοχή, κάτι που πλήττει σοβαρά την ασφάλεια δικαίου: το ίδιο πολεοδομικό ζήτημα δεν μπορεί να έχει διαφορετική απάντηση ανάλογα με τον δήμο ή την τοπική ερμηνεία.
Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+3 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους όσοι διαθέτουν ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, προκειμένου να ξέρουν πώς να κινηθούν έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός και ξεκαθαρίσει η κατάσταση.
Παρά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τον Ν. 5306/2026, συνεχίζουν να υφίστανται διαφορετικές ερμηνείες στην εφαρμογή της από ορισμένες Υπηρεσίες Δόμησης, ιδίως σε ζητήματα που σχετίζονται με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και την αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου. Έτσι, έως ότου ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και οι συναφείς θεσμικές διαδικασίες, κάθε υπόθεση εξετάζεται αυτοτελώς με βάση τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου, το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και τη σχετική νομολογία.
Το ΥΠΕΝ είχε στο παρελθόν εξετάσει την πιθανότητα μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης, αλλά τελικά προτίμησε να ακολουθήσει την οριστική λύση της ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού μέσω ΤΠΣ και άλλων θεσμικών εργαλείων. Η επιλογή αυτή βασίστηκε στην εκτίμηση ότι δεν θα έπρεπε να δοθεί μόνιμη ή προσωρινή «μπαλωματική» απάντηση, αλλά το ζήτημα να επιλυθεί οριστικά μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων.
Τα ΤΠΣ θα καθορίσουν τελικά χρήσεις γης, ζώνες ανάπτυξης, όρους δόμησης, περιοχές προστασίας και τη συμβατότητα δραστηριοτήτων — μια διαδικασία όμως σύνθετη και χρονοβόρα: απαιτεί περιβαλλοντική αδειοδότηση, γνωμοδοτήσεις, επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας και τελική έκδοση ΠΔ. Οι πρώτες εγκρίσεις αναμένονται σταδιακά, αλλά η πλήρης εφαρμογή θα χρειαστεί σημαντικό χρόνο, με αποτέλεσμα η αβεβαιότητα να διατηρείται για μεγάλο αριθμό ιδιοκτητών.
Καθοριστική για την οικοδομησιμότητα θα είναι και η αναθεώρηση των ορίων των οικισμών: πολλά οικόπεδα που σήμερα θεωρούνται εντός οικισμού ενδέχεται να βρεθούν εκτός των νέων ορίων. Τα οικόπεδα που παραμείνουν εντός συνήθως διατηρούν τη δυνατότητα δόμησης με όρους οικισμού, ενώ εκείνα που βρεθούν εκτός ή σε εξωτερικές ζώνες θα υπόκεινται σε αυστηρότερα κριτήρια (αρτιότητα, πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό, ειδικοί περιορισμοί), κάτι που για μικρά οικόπεδα μπορεί πρακτικά να σημαίνει απώλεια δυνατότητας δόμησης.
Οι μελέτες καταγραφής των κοινόχρηστων δρόμων έχουν ήδη παραδοθεί, αλλά αυτό δεν συνεπάγεται αυτόματη αναγνώριση. Το κρίσιμο επόμενο βήμα είναι η έκδοση του ΠΔ από το ΥΠΕΝ, με ενιαία κριτήρια αναγνώρισης των οδών· στη συνέχεια θα κυρωθεί το κοινόχρηστο οδικό δίκτυο. Οι δρόμοι θα αξιολογηθούν με συγκεκριμένα ιστορικά και τεχνικά κριτήρια (παλαιές αεροφωτογραφίες, χαρτογραφικά στοιχεία, δεδομένα Κτηματολογίου κ.λπ.) και μόνον όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις θα μπορούν να προσδίδουν οικοδομησιμότητα στα παρόδια ακίνητα. Μέχρι να ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία, η αβεβαιότητα παραμένει.
Αν ένας δρόμος δεν αναγνωριστεί, το ακίνητο δεν θα θεωρείται ότι έχει νόμιμο πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό. Επομένως, ακόμη κι αν διαθέτει τα απαιτούμενα τετραγωνικά, μπορεί να μην είναι δυνατό να οικοδομηθεί, εκτός εάν υπάρχει άλλη νόμιμη πρόσβαση ή ειδική ρύθμιση.
Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα σοβαρό γιατί αφορά δρόμους που σε πολλές περιπτώσεις χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, εξυπηρετούν κατοικίες και επιχειρήσεις, διαθέτουν δίκτυα κοινής ωφέλειας ή έχουν συντηρηθεί από δημόσιους φορείς. Γι’ αυτό είναι επιβεβλημένο να δοθούν σαφείς κανόνες για την αντιμετώπιση τέτοιων περιπτώσεων κατά τη μεταβατική περίοδο.
Τι πρόκειται να γίνει με τις δουλείες διόδου που υπάρχουν κυρίως στα νησιά;
Οι δουλείες διόδου θα παραμείνουν ως δικαίωμα πρόσβασης, ωστόσο δεν αρκούν πάντα για να θεμελιώσουν οικοδομησιμότητα. Στην εκτός σχεδίου δόμηση το κρίσιμο στοιχείο δεν είναι μόνο η πρόσβαση στο ακίνητο, αλλά να έχει το γήπεδο πρόσωπο σε νόμιμα αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Σε πολλές περιπτώσεις, κυρίως στα νησιά όπου υπάρχουν παλιές δίοδοι, μονοπάτια ή ιδιωτικές προσβάσεις, πρέπει να εξεταστεί εάν αυτή η πρόσβαση μπορεί να αναγνωριστεί πολεοδομικά· αν δεν αναγνωριστεί, η δουλεία διόδου μπορεί να εξασφαλίζει πρόσβαση αλλά όχι απαραίτητα και δικαίωμα δόμησης.
Πριν από οποιαδήποτε ενέργεια, απαιτείται εξατομικευμένος έλεγχος κάθε ακινήτου: η αξιολόγηση πρέπει να βασίζεται στα ειδικά πραγματικά δεδομένα του γηπέδου, στο ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και στη σχετική νομολογία, προκειμένου οι ιδιοκτήτες να γνωρίζουν τα ρίσκα και τις επιλογές τους έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.
