Η κυβέρνηση παρουσιάζει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ‑Τ) ως τη σημαντικότερη θεσμική παρέμβαση των τελευταίων ετών για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα. Ωστόσο, πίσω από τις γενικές κατευθύνσεις κρύβεται ένα σύνθετο πλέγμα ασαφειών και τεχνικών εκκρεμοτήτων που απειλούν να μετατρέψουν την καλή πρόθεση σε μακρά περίοδο διοικητικών και νομικών συγκρούσεων.
Στο κέντρο του σχεδίου βρίσκεται η εισαγωγή της έννοιας της «φέρουσας ικανότητας»: για πρώτη φορά καθιερώνεται το όριο αντοχής μιας περιοχής απέναντι στην τουριστική δραστηριότητα, συνδέοντας την ανάπτυξη με υποδομές, νερό, διαχείριση απορριμμάτων, οδικά δίκτυα και κοινωνική συνοχή. Θεωρητικά πρόκειται για στροφή προς έναν πιο βιώσιμο και ποιοτικό τουρισμό. Στην πράξη όμως λείπουν κρίσιμα στοιχεία που θα καθιστούσαν την εφαρμογή αξιόπιστη και δεσμευτική.
Το βασικό πρόβλημα είναι ότι το πλαίσιο δεν ξεκαθαρίζει ποιος θα μετρά τη φέρουσα ικανότητα, με ποια επιστημονική μεθοδολογία και σε ποιον χρονικό ορίζοντα θα επικαιροποιούνται τα δεδομένα. Παράλληλα, δεν προβλέπει σαφή μηχανισμό αυτόματης ενεργοποίησης περιορισμών ούτε ενιαίο σύστημα δεικτών που να δεσμεύει όλους τους φορείς. Η έλλειψη αυτών των εργαλείων ανοίγει το δρόμο σε διαφορετικές ερμηνείες από Περιφέρειες και Δήμους και σε επακόλουθες νομικές προσφυγές.
Η χωρική κατηγοριοποίηση της χώρας σε πέντε τύπους περιοχών —περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, αναπτυγμένες, αναπτυσσόμενες, περιοχές πρώιμης ανάπτυξης και περιοχές ειδικής ενίσχυσης— επιδιώκει να εφαρμόσει διαφορετικούς κανόνες ανάλογα με την ένταση της τουριστικής πίεσης. Το αποτέλεσμα όμως είναι ένας νέος «χάρτης πολλαπλών ταχυτήτων», όπου ακόμα και μέσα στο ίδιο νησί ή δήμο θα ισχύουν διαφορετικά καθεστώτα.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι η Κέρκυρα και η Ζάκυνθος. Στη δημοτική ενότητα Κερκυραίων το ανώτατο όριο για νέες τουριστικές μονάδες ορίζεται στις 100 κλίνες, ενώ στις γειτονικές ενότητες Φαιάκων και Αγίου Γεωργίου επιτρέπονται έως 350 κλίνες. Στη Ζάκυνθο προβλέπονται τρεις διαφορετικές ζώνες: Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά εντάσσονται στο αυστηρότερο καθεστώς, οι Αλυκές στη μεσαία κατηγορία και οι Αρτεμίσιοι και Ελάτιες ως περιοχές πρώιμης ανάπτυξης.
Αυτή η «κυψέλη» τοπικών κανονισμών δημιουργεί εύλογες ανησυχίες για ανισότητες: η αξία της γης και οι δυνατότητες επένδυσης θα εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από διοικητικές ταξινομήσεις που μπορούν να αλλάξουν, με αποτέλεσμα ορισμένες περιοχές να «ανεβάσουν» τις τιμές γης και άλλες να οδηγηθούν σε επενδυτική υποβάθμιση.
Σημαντικό ερώτημα παραμένει ο τρόπος προσδιορισμού των ανώτατων ορίων νέων τουριστικών κλινών —για παράδειγμα οι 100 και οι 350 κλίνες που αναφέρονται στο σχέδιο. Δεν έχει διευκρινιστεί εάν αυτοί οι αριθμοί βασίζονται σε περιβαλλοντικές μετρήσεις, υδρολογικές μελέτες, αντοχές δικτύων, μελέτες επισκεψιμότητας ή αν αποτελούν αποτέλεσμα πολιτικού και διοικητικού συμβιβασμού. Η έλλειψη τεκμηρίωσης ανοίγει το πεδίο για αμφισβήτηση από επενδυτές και περιβαλλοντικές οργανώσεις.
Ιδιαίτερα ευαίσθητο είναι το θέμα των υδάτινων πόρων. Σε πολλά νησιά τα δίκτυα ύδρευσης έχουν φτάσει στα όριά τους λόγω της τουριστικής έκρηξης, των πισινών και των μακρών περιόδων ξηρασίας που επιδεινώνονται από την κλιματική κρίση. Το ΕΧΠ‑Τ προτείνει μέτρα όπως ανακύκλωση νερού, αφαλάτωση, δεξαμενές αποθήκευσης και χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες, αλλά πολλές προβλέψεις είναι περισσότερο συστάσεις παρά δεσμευτικές υποχρεώσεις.
Αυτό σημαίνει πως σε περιοχές με οριακά αποθέματα νερού μεγάλο μέρος των περιβαλλοντικών δεσμεύσεων ενδέχεται να εξαρτηθεί από τη βούληση των τοπικών αρχών ή των επενδυτών — μια πραγματικότητα που προκαλεί έντονη ανησυχία ειδικά στο Νοτίο Αιγαίο και σε δημοφιλείς προορισμούς της Κρήτης.
Άλλο ένα κρίσιμο πεδίο ασάφειας είναι η σχέση του ΕΧΠ‑Τ με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) και τα παλαιότερα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια. Το Ειδικό Χωροταξικό λειτουργεί ως υπερκείμενος σχεδιασμός, αλλά μεγάλο μέρος της χώρας δεν διαθέτει ολοκληρωμένα ΤΠΣ ή λειτουργεί με παλαιές και αντιφατικές ρυθμίσεις. Αυτό γεννά πρακτικά ερωτήματα για το ποιος σχεδιασμός θα υπερισχύει στη μεταβατική περίοδο και πότε «παγώνουν» άδειες.
Μηχανικοί και πολεοδόμοι προειδοποιούν για σοβαρή διοικητική σύγχυση: ποιες επενδύσεις θεωρούνται ώριμες, τι γίνεται με έργα που έχουν αδειοδοτηθεί αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί, και αν θα αλλάζουν οι όροι δόμησης ενόσω τρέχουν οι αδειοδοτήσεις. Η εμπειρία δείχνει ότι η αλλαγή θεσμικού πλαισίου χωρίς σαφείς μεταβατικές διατάξεις προκαλεί κύμα προσφυγών και αβεβαιότητας στην αγορά.
Το πλαίσιο δίνει επίσης έμφαση στις εναλλακτικές μορφές τουρισμού —αγροτουρισμός, γεωτουρισμός, ποδηλατικός, ορεινός, γαστρονομικός και τουρισμός εμπειρίας— ως μέσο διάχυσης της τουριστικής δραστηριότητας στην ενδοχώρα και επιμήκυνσης της σεζόν. Η στρατηγική αυτή κρίνεται αναγκαία, αλλά το σχέδιο δεν προσδιορίζει σαφώς χρηματοδοτικά εργαλεία, αρμόδιους φορείς ή μηχανισμούς ελέγχου για να διασφαλιστεί ότι οι «ήπιες» μορφές τουρισμού δεν θα μετατραπούν σε πρόσχημα για νέα δόμηση.
Υπάρχει κίνδυνος «πράσινου ξεπλύματος», καθώς σε πολλές περιοχές επενδύσεις με εκτεταμένη οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζονται ως βιώσιμες χωρίς αυστηρά κριτήρια πιστοποίησης και ελέγχου από ανεξάρτητους φορείς.
Αρκετοί ειδικοί σημειώνουν επίσης ότι το νέο καθεστώς ορίων αρτιότητας —8, 12 και 16 στρέμματα για νέες μονάδες εκτός σχεδίου— ενδέχεται να ευνοήσει μεγάλους επενδυτικούς ομίλους εις βάρος μικρών ιδιοκτητών, οδηγώντας σε συνενώσεις οικοπέδων και περαιτέρω συγκέντρωση της αγοράς.
Επιπλέον, το ΕΧΠ‑Τ αναγνωρίζει το πρόβλημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, αλλά δεν προβλέπει σαφή χωρικά όρια ή λειτουργικούς μηχανισμούς ελέγχου. Χωρίς τέτοια εργαλεία υπάρχει ο κίνδυνος οι ξενοδοχειακές μονάδες να περιοριστούν ενώ η διάχυτη τουριστική κατοικία θα συνεχίσει ανεξέλεγκτα να αλλοιώνει τη λειτουργία των τοπικών αγορών κατοικίας.
Παρά τις αδυναμίες, πολλοί αναγνωρίζουν ότι το ΕΧΠ‑Τ επιχειρεί να απαντήσει σε πραγματικά προβλήματα: υπερσυγκέντρωση τουρισμού σε λίγους προορισμούς, εξάντληση φυσικών πόρων, πίεση στις τοπικές κοινωνίες και άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση. Το κρίσιμο ζήτημα παραμένει αν το σχέδιο θα συνοδευτεί από σαφείς, επιστημονικά τεκμηριωμένες και δεσμευτικές διαδικασίες εφαρμογής.
Στο τέλος της ημέρας, η επιτυχία του Ειδικού Χωροταξικού δεν θα κριθεί από τις διακηρύξεις αλλά από την ικανότητα του κράτους να παραδώσει αξιόπιστα δεδομένα, ενιαίες μεθοδολογίες, δεσμευτικούς δείκτες και μεταβατικές ρυθμίσεις που να μειώνουν την αβεβαιότητα και τις νομικές αντιπαραθέσεις. Χωρίς αυτά, ο κίνδυνος είναι το νέο πλαίσιο να παραμείνει περισσότερο καλοσχεδιασμένη θεωρία παρά εργαλείο βιώσιμης αλλαγής.
